房子，已經(jīng)成為許多家庭最重要的財(cái)產(chǎn)，由此引發(fā)的訴訟不斷。

民法典各分編草案8月27日首次提請十三屆全國人大常委會(huì)第五次會(huì)議審議。據(jù)新華社報(bào)道，各分編草案中，物權(quán)編草案在物權(quán)法基礎(chǔ)上，按照黨中央提出的完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，結(jié)合現(xiàn)實(shí)需要，增加規(guī)定居住權(quán)、加強(qiáng)對建筑物業(yè)主權(quán)利保護(hù)等，進(jìn)一步完善物權(quán)法律制度。

對于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后如何自動(dòng)續(xù)期，物權(quán)編草案暫時(shí)留下懸念，規(guī)定續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

草案明確規(guī)定，改變建筑物共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。草案同時(shí)明確，共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有。

草案還首次提出“居住權(quán)”，“居住權(quán)是獨(dú)立于房屋所有權(quán)之外的權(quán)力，是一種用益物權(quán)?！蔽錆h大學(xué)法學(xué)院教授孟勤國說。

住宅用地到期如何自動(dòng)續(xù)期

關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問題，全國人大常委會(huì)法工委主任沈春耀在向常委會(huì)會(huì)議作說明時(shí)表示，根據(jù)黨中央批準(zhǔn)的有關(guān)工作安排，該項(xiàng)工作由國務(wù)院有關(guān)部門研究，提出方案后，國務(wù)院提出法律修改議案，修改城市房地產(chǎn)管理法或者物權(quán)法。目前，國務(wù)院有關(guān)部門尚未正式提出方案和修法議案。

草案先作出一個(gè)原則性規(guī)定，即：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。國務(wù)院正式提出修改有關(guān)法律的議案后，再進(jìn)一步做好銜接。

“這意味著關(guān)于續(xù)期費(fèi)用的規(guī)定只能由全國人大及其常委會(huì)，或國務(wù)院作出，其他部門、組織無權(quán)決定?！敝袊嗣翊髮W(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新說。

續(xù)期應(yīng)該有償還是無償，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)如何確定?目前存在不同意見。中國人民大學(xué)常務(wù)副校長王利明2017年撰文認(rèn)為，不應(yīng)當(dāng)無償續(xù)期。理由包括不同使用期限的房產(chǎn)價(jià)格成本不同，一律無償有違公平;他還認(rèn)為無償自動(dòng)續(xù)期可能會(huì)加劇房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，進(jìn)一步加劇炒房行為。

中山大學(xué)法學(xué)院教授于海涌認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)對住宅建設(shè)用地推行廉價(jià)續(xù)期。對于中國公民，如其住宅沒有超過當(dāng)?shù)氐钠骄》棵娣e，原則上應(yīng)當(dāng)以戶為單位進(jìn)行廉價(jià)續(xù)期;對于超過當(dāng)?shù)仄骄》棵娣e的部分，則應(yīng)當(dāng)按照市場價(jià)格繳納土地出讓金。

楊立新則認(rèn)為，自動(dòng)續(xù)期后，住宅用地使用權(quán)人不必補(bǔ)交土地出讓金，而應(yīng)當(dāng)繳納適當(dāng)稅金?！翱梢栽谥贫ǚ康禺a(chǎn)稅法時(shí)，一并考慮續(xù)期費(fèi)用的問題?！睏盍⑿赂嬖V21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

公租房住戶有望獲得居住權(quán)

物權(quán)編草案專門規(guī)定了“居住權(quán)”：居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定并經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩(wěn)定生活居住需要。

據(jù)介紹，規(guī)定居住權(quán)是為了認(rèn)可和保護(hù)民事主體對住房保障的靈活安排，滿足特定人群的居住需求，也有助于為公租房和老年人以房養(yǎng)老提供法律保障。

物權(quán)法專家、武漢大學(xué)法學(xué)院教授孟勤國告訴記者，“占有和使用是并列的法律關(guān)系，使用必須首先占有;占有可以使用，可以不使用?！?

“占有權(quán)適用于一些特殊場景，比如一個(gè)老人被保姆照顧了幾十年，老人去世了，保姆怎么辦?老人就可以去有關(guān)部門登記一個(gè)居住權(quán)，要求把房子讓保姆‘占有’，一直到保姆去世。這樣，今后房子的所有權(quán)人也不能趕走保姆。”他說，“正因?yàn)檎加袡?quán)只適用于特殊場景，所以必須經(jīng)過登記。”

以往，創(chuàng)設(shè)居住權(quán)是要解決三類人的居住問題：一是父母;二是離婚后暫未找到居所的一方(通常是女方);三是保姆。

“草案寫入公租房，是擴(kuò)大了居住權(quán)的適用范圍。但會(huì)嚴(yán)格限定于具有保障性質(zhì)的公租房，而不是適用于一般租房戶?！睏盍⑿抡f。

如果登記了居住權(quán)的房子被拆遷了，住在里面的人會(huì)否得到補(bǔ)償?“具體如何實(shí)施需要制定專門的實(shí)施細(xì)則?！睏盍⑿抡f。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲得的一份物權(quán)編專家建議稿中寫到：因房屋滅失，所有權(quán)人獲得賠償金的，應(yīng)當(dāng)給予居住權(quán)人適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，但居住權(quán)人故意或者重大過失導(dǎo)致房屋滅失的除外。

電梯廣告收益歸屬于業(yè)主

物業(yè)公司擅自改變小區(qū)公共部分用途，利用外墻、電梯張貼廣告卻不知營利去向何方，這些問題困擾著很多業(yè)主。

物權(quán)編草案加強(qiáng)了對建筑物業(yè)主權(quán)利的保護(hù)。其中規(guī)定，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。草案同時(shí)明確，共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有。

此外，民法典合同編草案規(guī)定，業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)以合理形式向業(yè)主公開或者向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。

“電梯、綠地等小區(qū)公共設(shè)施屬于業(yè)主所有，相關(guān)的廣告收益也理應(yīng)屬于業(yè)主?！敝袊缈圃悍▽W(xué)所民法室主任謝鴻飛說。

最高人民法院2009年作出的司法解釋已經(jīng)作了類似規(guī)定，此次被吸收進(jìn)物權(quán)編草案。司法案例中，已有大量業(yè)主依據(jù)此規(guī)定保障了自己的權(quán)益。比如，有電信公司在住宅樓頂安裝基站天線，有物業(yè)公司破壞小區(qū)綠地改成車位對外出售、出租，還有公司未經(jīng)業(yè)主同意在寫字樓內(nèi)安置廣告招牌，這些案例中，法院均判決恢復(fù)原狀。

至于共有部分產(chǎn)生的收益以何種形式歸業(yè)主共有?最高法院2009年的司法解釋規(guī)定，權(quán)利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。

但司法實(shí)踐中仍然存在維權(quán)的可操作性問題。一些案例中，部分業(yè)主起訴物業(yè)公司擅自改變小區(qū)公共部分用途，但被法院駁回，理由是應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)或全體業(yè)主提起訴訟。

“很多法院會(huì)駁回單個(gè)業(yè)主主張共有部分權(quán)利的請求，但也會(huì)支持涉及單個(gè)業(yè)主直接利益的請求。”北京一名物業(yè)糾紛領(lǐng)域的律師說。

在此情況下，據(jù)報(bào)道，為了解決物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主作出決議難的問題，物權(quán)編草案適當(dāng)降低了業(yè)主作出決議的門檻。