房企增收又增利
今年以來,房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)從嚴。從上市房企發(fā)布的數(shù)據(jù)來看,多數(shù)房企的營收和利潤仍在增長,出現(xiàn)了“增收又增利”的情況。這其中的原因是什么?從資本結(jié)構(gòu)來看,超六成的房企資產(chǎn)負債率還在持續(xù)攀升,諸多房企的資產(chǎn)負債率已經(jīng)超過了80%,融資上有何調(diào)整?隨著調(diào)控的深入和融資收緊,高周轉(zhuǎn)似乎是可行之道。但對于高周轉(zhuǎn)策略,行業(yè)也出現(xiàn)了不同看法。
近期,上市房企陸續(xù)公布半年報。從業(yè)已披露的數(shù)據(jù)來看,大部分房企錄得較好的中期業(yè)績,“增收又增利”成為主流。一些房企的利潤率出現(xiàn)回升,體現(xiàn)出較強的盈利能力和抗風(fēng)險能力。
“第一軍團”中,萬科在上半年的營收達到1060億元,同比增長51.8%,歸屬上市公司股東的凈利潤為91.2億元,同比增長24.9%。剛剛經(jīng)歷工程事故風(fēng)波的碧桂園,同樣實現(xiàn)營收和利潤的增長。
規(guī)模龐大的“第二梯隊”,也實現(xiàn)較好的業(yè)績,且從管理層的表態(tài)來看,其對規(guī)模的野心仍然存在。
但曾備受推崇的“高周轉(zhuǎn)”策略,行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)不同看法。碧桂園已明確提出,“寧可放慢一些發(fā)展速度,追根溯源地全面提升管理水平”。而越秀地產(chǎn)、中南建設(shè)等企業(yè)則認為,高周轉(zhuǎn)仍然是適應(yīng)市場競爭的重要策略。
增收又增利
截至目前,第一軍團的四家房企中,萬科、碧桂園均公布了半年報。碧桂園在上半年實現(xiàn)營收1318.9億元,同比增長約69.7%,同期的毛利和凈利增幅則分別達到104.6%和94.9%。
融創(chuàng)和恒大發(fā)布了半年業(yè)績預(yù)告。恒大預(yù)計利潤規(guī)模同比大幅提升,稅后凈利潤增幅在125%以上,核心業(yè)務(wù)凈利潤增幅在100%以上。融創(chuàng)則表示,上半年營收增幅將超過200%,公司擁有人應(yīng)占利潤增幅也在200%以上,毛利率也比去年同期和去年全年進一步提升。
這種變化凸顯了公司的盈利能力增強。在發(fā)布中報的房企中,這種情況并不少見。其中,利潤率回升成為普遍現(xiàn)象。
上半年華潤置地的綜合毛利潤率為48.1%,比上年同期的35.0%有明顯提升。其中,開發(fā)物業(yè)毛利率由32.6%提升為48.6%;投資物業(yè)(包括酒店經(jīng)營)毛利率由63.5%上升至66.6%。
其他房企中,中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率24.35%,比去年同期上升6.68個百分點。旭輝的毛利率為33.7%,核心凈利潤率則為13.3%,均高于去年同期。
值得注意的是,這是在很多城市出臺限價政策的背景下取得的業(yè)績。在限價政策嚴厲的一線城市,很多房地產(chǎn)項目不僅難以取得利潤,出貨都成為難題。
上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道表示,不同企業(yè)的拿地策略不同,有些企業(yè)雖遭遇限價,但其土地是在前幾年獲取的,成本相對較低。此外,如果企業(yè)將重心布局在調(diào)控政策不夠嚴厲的城市,同樣也會有較好的利潤空間。
過去幾年,房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤率呈現(xiàn)出下降的趨勢,到2017年,部分企業(yè)的利潤率已開始回升。中信建投研究發(fā)展部認為,未來這一情況有望繼續(xù)改善。
根據(jù)中信建投研究發(fā)展部的測算,2016年和2017年,新建房地產(chǎn)項目的拿地價占銷售價的比重均超過38%,到2018年驟降至18.33%,甚至明顯低于2015年29.42%的水平。這意味著今年房地產(chǎn)項目的平均利潤空間有所擴大。其中,二線城市的情況明顯好于一線城市。
之所以出現(xiàn)這種情況,是因為房企拿地理性化,倒逼土地出讓價格趨于合理,近期土地流拍、流標現(xiàn)象增多便是證明。該機構(gòu)認為,這已經(jīng)逐步影響到銷售利潤率,并有可能導(dǎo)致公司的利潤率和ROE出現(xiàn)一定改善。
高周轉(zhuǎn)之辯
雖然半年業(yè)績普遍向好,但不同規(guī)模、類型的房企,“心境”也大不相同。
8月21日上午,萬科召開半年業(yè)績會,整場業(yè)績會的重心在管理體制和多元化業(yè)務(wù)上,絲毫未提規(guī)模的話題。剛剛經(jīng)歷工地事故風(fēng)波的碧桂園,則在中報中自我反省,稱“寧可放慢一些發(fā)展速度,追根溯源地全面提升管理水平”。
另一類不提規(guī)模的企業(yè),是早已實現(xiàn)轉(zhuǎn)型、追求規(guī)模似乎無望的公司。今年上半年,SOHO中國利潤(不含投資物業(yè)的評估增值)約為15.3億元,同比上漲約144%。但同期,權(quán)益股東應(yīng)占純利約10.93億元,比上年同期的39.82億元大幅下滑。
SOHO中國董事長潘石屹表示,相比規(guī)模和利潤,更在意“能夠持續(xù)地把我們的經(jīng)驗和市場管理的東西持續(xù)地發(fā)展下去?!?
相比之下,盡管調(diào)控深化,部分區(qū)域出現(xiàn)降溫預(yù)期,“第二梯隊”仍然對規(guī)模抱有野心。
今年上半年,旭輝的銷售規(guī)模達到660億元,同比增長40%。如能完成全年1400億的銷售目標,最近兩年旭輝的復(fù)合增長率將接近100%,成為高增長房企的代表。
旭輝集團主席林中在業(yè)績會上表示,“未來三四年我們還是可以保持這種速度?!痹谌哪旰笠?guī)模足夠大時,旭輝就會把速度“放得更穩(wěn)健一點”。林中的底氣在于,今年旭輝擁有2600億元的可銷售貨值,截至6月末,旭輝的土儲建面達到4040萬平方米。
今年上半年,龍光地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售354.7億元,同比增長率達到84%,并將全年銷售目標由660億元上調(diào)至700億元。
由此,龍光地產(chǎn)把三年的復(fù)合增速從30%提高到了50%。龍光地產(chǎn)首席財務(wù)官兼執(zhí)行董事賴卓斌在業(yè)績會上談到這一調(diào)整,認為這個目標“是比較不錯的”。
龍光的底氣同樣在于龐大的土儲,據(jù)透露,龍光未來三年內(nèi)的可售貨值有4200多億。“當時拿地的時候,成本控制是很好的,換言之就算按限價賣,仍然有合理的利潤,所以我們是具備提速條件的”。
但隨著調(diào)控的深入和融資渠道的收緊,必須提高周轉(zhuǎn)速度,才能有效消化這些庫存。
就在碧桂園反思高周轉(zhuǎn),并提出“放慢速度”時,這種策略仍然大有市場。越秀地產(chǎn)副董事長、總經(jīng)理及執(zhí)行董事林昭遠就表示,越秀地產(chǎn)還將加快資金的回籠速度,其中包括加快項目開發(fā)速度、提高周轉(zhuǎn)率、加快銷售現(xiàn)金回流等等策略。
中南建設(shè)的管理層同樣認為,高周轉(zhuǎn)不等同于質(zhì)量問題,從市場競爭角度來看,高周轉(zhuǎn)是適應(yīng)市場競爭的。
嚴躍進表示,過度追求高周轉(zhuǎn)會引發(fā)諸多問題,對其進行反思很有必要。但在調(diào)控步步加碼的形勢下,高周轉(zhuǎn)仍將是很多企業(yè)的戰(zhàn)略選擇。尤其對于規(guī)模導(dǎo)向的中型房企來說,未來一段時間,高周轉(zhuǎn)會繼續(xù)作為企業(yè)的主要策略而使用。
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