高樓林立、高科技企業(yè)云集……提起深圳,似乎很容易浮現(xiàn)這樣的印象。
在人們的直觀印象之外,作為高科技和金融之城的深圳,同時(shí)也是一座工業(yè)和制造之城。最近一段時(shí)間,深圳頻頻圍繞工業(yè)廠房出臺(tái)政策。
5月27日,市住建局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范產(chǎn)業(yè)用房租賃市場(chǎng)穩(wěn)定租賃價(jià)格的若干措施(試行)(征求意見稿)》(以下簡(jiǎn)稱《若干措施》),通過壓縮房地產(chǎn)中介、個(gè)人等“二房東”生存空間,編制廠房租金指導(dǎo)價(jià)等辦法來建立平穩(wěn)健康的產(chǎn)業(yè)用房租賃市場(chǎng)。
5月20日,深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約集約利用的管理規(guī)定》,提出通過產(chǎn)業(yè)用地的容積調(diào)整,在維持原土地用途不變情況下增加建筑面積。
深圳市規(guī)劃與自然資源局副局長(zhǎng)王策飛透露,深圳全市符合該政策規(guī)定的產(chǎn)業(yè)用地約88平方公里,理論上可在不新增加1平方米建設(shè)用地情況下,增加1.6億平方米產(chǎn)業(yè)空間。
種種為工業(yè)廠房增量、穩(wěn)價(jià)格政策的背后,是深圳希望提振實(shí)體經(jīng)濟(jì)的決心。
深圳大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)特區(qū)研究中心副主任袁易明告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,科技創(chuàng)新中心離不開強(qiáng)大的制造業(yè),否則會(huì)導(dǎo)致“創(chuàng)新空心化”。深圳必須要保有相當(dāng)一部分制造業(yè)在本土,這尤其需要相應(yīng)的土地資源配置。
整治“二房東”
針對(duì)當(dāng)前舊工業(yè)區(qū)環(huán)境品質(zhì)較差、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地難等問題,上述《若干措施》提出加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)空間的規(guī)劃統(tǒng)籌,進(jìn)一步加大供給力度。
未來三年,全市完成不少于5個(gè)、單個(gè)用地面積原則上不少于30公頃的工業(yè)區(qū)集中片區(qū)的連片升級(jí)改造,建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)空間。至2020年,全市完成舊工業(yè)區(qū)綜合整治建筑面積不低于500萬平方米。
《若干措施》呼應(yīng)前述《管理規(guī)定》,提出通過提高存量產(chǎn)業(yè)用地容積率、推進(jìn)舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造等方式,提高工業(yè)區(qū)利用效率,確保產(chǎn)業(yè)用房規(guī)模供給總量不減。
除了增加供應(yīng)之外,深圳尤其致力于打擊違規(guī)轉(zhuǎn)租、縮短租期、亂收費(fèi)等市場(chǎng)亂象。不久前,深圳龍崗相關(guān)部門向媒體介紹,近年來,當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)反映工業(yè)廠房的“二房東”問題變多,特別是擅自提高公攤面積和水電價(jià)格等,直接導(dǎo)致企業(yè)負(fù)擔(dān)增加。
今年深圳兩會(huì)期間,有政協(xié)委員提交了《關(guān)于規(guī)范產(chǎn)業(yè)用房租賃行為,營(yíng)造中小企業(yè)生存與發(fā)展良好營(yíng)商環(huán)境的建議》,指出中小企業(yè)用房租金猛漲的原因主要有:通過縮短租賃年限不斷漲租;通過舊廠房穿衣戴帽大幅漲租;通過降低實(shí)用率隱性漲租;投資客通過囤積房源漲租等。
此次《若干措施》針對(duì)這些問題提出,加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)用房準(zhǔn)入監(jiān)管、規(guī)范產(chǎn)業(yè)用房轉(zhuǎn)租分租行為、完善產(chǎn)業(yè)用房租賃后續(xù)監(jiān)管機(jī)制等措施。
其中,產(chǎn)業(yè)用房原則上不得出租給個(gè)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和未經(jīng)備案的專業(yè)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者分析,這項(xiàng)規(guī)定某種程度上是為了防范此類用房的炒作,尤其是經(jīng)過部分中介機(jī)構(gòu)的代理,往往產(chǎn)業(yè)用房的成本增加,或者此類用房成為部分投資者的炒作對(duì)象。
《若干措施》還提出,加強(qiáng)租金指導(dǎo),穩(wěn)定租賃價(jià)格。由市房屋租賃主管部門開展租金跟蹤調(diào)查,建立健全租金調(diào)查體系和租金指數(shù)系統(tǒng),根據(jù)市場(chǎng)租金水平、產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)用房所處位置、配套條件等因素,編制全市產(chǎn)業(yè)用房租金指導(dǎo)價(jià)格,每年予以更新并向社會(huì)發(fā)布。
對(duì)于租金高出最近年度發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格15%的,市、區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)部門及時(shí)介入,經(jīng)核實(shí)后可對(duì)出租人采取約談等措施。
為何保護(hù)工業(yè)廠房
5月,在一場(chǎng)成都赴深圳的新經(jīng)濟(jì)投資促進(jìn)專場(chǎng)推介會(huì)上,深圳南瑞華騰新能源有限公司宣布將要把企業(yè)總部遷往成都。
南瑞華騰是一家專業(yè)從事研發(fā)、生產(chǎn)、銷售新能源電動(dòng)汽車配套設(shè)備的高科技企業(yè),創(chuàng)始人辛世國(guó)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,深圳在各方面成本逐漸提升的情況下,整個(gè)城市面臨著轉(zhuǎn)型。
土地資源短缺,以及由此帶來的用地成本逐漸攀升,成為了深圳實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大掣肘。
深圳市住建局在上述《若干措施》的起草說明中指出,2018年以來,部分產(chǎn)業(yè)用房租金上漲較快、租賃行為不規(guī)范等現(xiàn)象,直接增加了企業(yè)特別是實(shí)體企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本,對(duì)保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間、營(yíng)造良好的營(yíng)商環(huán)境產(chǎn)生了不利影響。
實(shí)體經(jīng)濟(jì)一直以來是深圳的立身之本。2018年,深圳第二產(chǎn)業(yè)增加值所占的比重仍然高達(dá)41.1%。
今年1-2月,深圳規(guī)模以上工業(yè)增加值增長(zhǎng)4.0%,前十大行業(yè)中有四個(gè)行業(yè)出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng),電氣機(jī)械和器材制造業(yè)僅增長(zhǎng)0.7%,汽車制造業(yè)增長(zhǎng)1.0%。相比之下,去年全年規(guī)模以上工業(yè)增加值增長(zhǎng)9.5%,連續(xù)兩年位居全國(guó)大中城市首位。
一季度,深圳規(guī)模以上工業(yè)增加值回升至8.6%,1-4月這一增速又降至7.1%。
袁易明向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析,整個(gè)城市的生產(chǎn)成本、國(guó)際貿(mào)易形勢(shì)以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型等,都可能導(dǎo)致工業(yè)增長(zhǎng)受影響,這是政策出臺(tái)的其中一個(gè)原因。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,深圳必須傳遞出堅(jiān)定支持工業(yè)發(fā)展的信號(hào),從空間上保障制造業(yè)。
早在深圳全市統(tǒng)籌出臺(tái)相關(guān)政策之前,寶安區(qū)、龍崗區(qū)兩個(gè)工業(yè)大區(qū)早已提前一步,出臺(tái)了穩(wěn)定工業(yè)用房租賃價(jià)格、降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)成本的措施,及時(shí)遏制工業(yè)用地被蠶食的苗頭。
袁易明稱,實(shí)際上有的企業(yè)遷出深圳之后,經(jīng)過一段時(shí)間,又有相當(dāng)一部分回流,政策的導(dǎo)向?qū)ζ髽I(yè)也有引導(dǎo)作用。
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