3月12日，2019年全國兩會第四場“部長通道”在人民大會堂舉行。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽表示，房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)運行態(tài)勢，市場預(yù)期發(fā)生積極變化，主要體現(xiàn)在三個方面，一是住房的成交面積增速放緩，二是住房成交價格總體平穩(wěn)，三是住房市場預(yù)期逐漸趨于理性。

王蒙徽指出，2019年要穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制的工作方案。

多位分析人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者指出，從兩會傳遞的信號來看，2019年樓市“穩(wěn)基調(diào)”、“有松動”的趨勢已經(jīng)明顯。

堅持“房住不炒”

王蒙徽此次發(fā)言被認(rèn)為延續(xù)了2018年末全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議以來，樓市政策“穩(wěn)”字當(dāng)頭的基調(diào)。

在回答媒體“今年政府工作報告當(dāng)中沒有再強調(diào)‘房子是用來住的，不是用來炒的’，這是否意味著房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管有所調(diào)整”的問題時，王蒙徽表示，2019年，住建部將繼續(xù)貫徹落實黨中央國務(wù)院的決策部署，穩(wěn)妥地實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制的工作方案。

具體來說，王蒙徽指出，要具體做到五個堅持：一是堅持住房定位：房子是用來住的不是炒的;二是堅持完善兩個體系，即住房市場體系和住房保障體系;三是堅持落實城市的主體責(zé)任，因城施策，分類指導(dǎo)，不斷完善市場的監(jiān)測預(yù)警和考核評價機制，特別是要把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實處;四是堅持調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)方式，特別是大力培育和發(fā)展住房租賃市場，重點解決新市民的住房問題;五是保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止大起大落。

3月12日，貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，與3月5日政府工作報告中對房地產(chǎn)市場的定調(diào)相比，王蒙徽部長提到的五個堅持中增加了對 “房住不炒”的重申、大力培育發(fā)展租房租賃市場、完善市場的監(jiān)測預(yù)警和考核評價機制、保持政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，“更加明確了‘穩(wěn)’將是2019年房地產(chǎn)市場的主基調(diào)”。

許小樂認(rèn)為，當(dāng)前調(diào)控已經(jīng)取得實質(zhì)性成果，市場出現(xiàn)明顯回落，價格保持穩(wěn)定，但市場上仍積壓了大量潛在需求，尤其是基本面較好的一二線城市。若調(diào)控政策放松，市場容易出現(xiàn)大幅波動。穩(wěn)定的政策可以保持市場預(yù)期的穩(wěn)定，從而市場需求不會出現(xiàn)大增大減，市場才能保持穩(wěn)定。

不過，多位受訪人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者指出，住建部此次表態(tài)再次強調(diào)“房住不炒”，同時明確要把穩(wěn)地價穩(wěn)房價和穩(wěn)預(yù)期落到實處，這既預(yù)示著主要調(diào)控政策將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，同時，也預(yù)示著2019年的政策力度已經(jīng)見頂，不會再有更大規(guī)模和更大力度的調(diào)控措施出臺，部分地方存在政策松動的可能。

3月6日，全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道等媒體群訪時表示，2019年政策松動，樓市回暖應(yīng)該是一個趨勢，但不會有太多的大起大伏。

莫天全認(rèn)為，因城施策作為長效機制的安排，也會讓一些地方的房地產(chǎn)市場有所松綁。

完善考核評價機制

地方樓市則迎來新變化。易居研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年1-2月，其所監(jiān)測的40城新建商品住宅累計成交面積同比下降13%。其中4個一線城市累計同比增長24%，18個二線城市累計同比下降13%，18個三四線城市累計同比下降21%。

該報告指出，一線城市由于目前成交量能已處于低位，開始企穩(wěn);東部二線城市后續(xù)將繼續(xù)降溫，其他地區(qū)的二線城市以及三四線城市的成交量則面臨較大的下降風(fēng)險。

3月12日，交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，一方面，一線城市前期政策收緊時間過長，包括剛需和部分改善需求在內(nèi)的合理需求開始進(jìn)入市場;另一方面，年后往往也是交易回暖的高峰期，雙重因素導(dǎo)致部分一線城市開始出現(xiàn)樓市“小陽春”。

這也讓各方對“因城施策、分類指導(dǎo)”政策落地的需求更加迫切。有分析人士預(yù)測，相關(guān)細(xì)化政策將在兩會后陸續(xù)出臺。

根據(jù)同策研究院統(tǒng)計，進(jìn)入2019年以來，包括交易稅率調(diào)整、房貸利率調(diào)整等，已有20個左右的城市開始微幅調(diào)整調(diào)控政策。

實際上，“因城施策”賦予地方政府更大自主權(quán)，主管部委則被認(rèn)為將會通過樓市的指標(biāo)考核體系，來約束地方政府的樓市調(diào)控政策。因此，王蒙徽在“堅持落實城市的主體責(zé)任”部分所提到的“不斷完善市場的監(jiān)測預(yù)警和考核評價機制，特別是要把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實處”，受到廣泛關(guān)注。

3月12日，同策集團首席分析師張宏偉向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者指出，此類指標(biāo)體系中，首要的核心指標(biāo)是房價的變動幅度;其次應(yīng)關(guān)注到公租房、保障性住房等托底性需求市場的變動;第三是對各個城市的租賃市場監(jiān)控，包括租賃市場的供應(yīng)情況、租金走勢等;最后是土地市場的樓面價格和溢價率。由于其對后續(xù)樓市價格的傳導(dǎo)影響較大，所以也應(yīng)該作為一個重要的指標(biāo)來進(jìn)行監(jiān)測。