自山東菏澤取消一二手房限售政策以來，全國多城市對房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行了微調(diào)。房地產(chǎn)調(diào)控將要走向何方，再次成為各方關(guān)注的焦點。進(jìn)入2019年以來，各地方兩會召開，房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)松綁與加碼并存的局面。

1月14日，福建省十三屆人大二次會議舉行，會上福建省省長作工作報告時指出，為健全促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，夯實城市主體責(zé)任，編制實施住房發(fā)展規(guī)劃，福州、廈門編制“一城一策”實施方案，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。堅持租購并舉，推進(jìn)棚戶區(qū)改造，加強共有產(chǎn)權(quán)住房和租賃房建設(shè)，培育住房租賃市場，完善住房保障體系;同日，北京召開北京市第十五屆人民代表大會第二次會議。在北京市發(fā)布的政府工作報告中提到，北京在2019年要更好解決群眾住房問題。完善住房市場體系和住房保障體系，進(jìn)一步出臺規(guī)范管理住房租賃市場政策措施，促進(jìn)住房租賃市場穩(wěn)定。

“總體來看，無論從中央經(jīng)濟工作會議的政策方向，還是從地方政府的具體政策來看，在堅持長效機制的基礎(chǔ)上，因城施策特點非常明顯?！?8安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示。

松綁與加碼并存

2018年可以說是中國房地產(chǎn)歷史上調(diào)控政策出臺最頻繁的年度。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018全年房地產(chǎn)調(diào)控合計450次，刷新歷史記錄，同比2017年上漲75%。

然而，進(jìn)入2019年后，在因城施策調(diào)控大方針指導(dǎo)之下，房地產(chǎn)調(diào)控政策反而呈現(xiàn)松綁與加碼并存局面。

1月9日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布的建設(shè)用地出讓預(yù)申請公告顯示，朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)預(yù)出讓兩宗商品住房不設(shè)定住宅銷售限價的地塊。據(jù)了解，這已經(jīng)是北京第三批推出不限價土地。這似乎意味著全國房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)的城市也開始試圖調(diào)整政策。

1月14日，北京召開北京市第十五屆人民代表大會第二次會議。陳吉寧在作政府工作報告時表示，預(yù)計2019年的財政收入將明顯放緩，同期各方面資金需求旺盛，會成為近年來財力最“緊”的一年。由此，北京市政府提出，要樹立過緊日子的思想，一般性支出壓縮幅度不低于5%。

一邊是北京市政府打算過“緊日子”，一邊是放松限價土地，松綁與加碼并存或?qū)⒊蔀?019年調(diào)控常態(tài)。

不僅是北京，其他城市同樣松綁與加碼各異。自菏澤打響了政策微調(diào)的“第一槍”，廣州適度調(diào)整“限商”力度、青島暫停執(zhí)行搖號售房，到最新的北京推出不限價土地、天津?qū)⒆猿肿赓U住宅改為可售，因城施策的跡象開始顯現(xiàn)。與之對應(yīng)，一些城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從緊。繼蘇州的相城區(qū)和河北承德限購升級之后，1月9日，海南省發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于切實做好商品住宅銷售價格備案管理工作的通知》，要求扎實做好商品住宅銷售價格備案管理工作，嚴(yán)格落實商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定，指導(dǎo)督促房地產(chǎn)企業(yè)實行備案價格公示制度。1月10日，為進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，?？谑姓掳l(fā)《關(guān)于嚴(yán)格落實瓊辦[2018]29號文件精神進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》，暫停向企事業(yè)單位、社會組織及個體工商戶出售商品住宅(經(jīng)批準(zhǔn)的企業(yè)人才周轉(zhuǎn)房除外)。2018年4月22日20:00后戶籍遷入海南省的居民家庭只能購買一套商品住宅(引進(jìn)人才落戶購房除外)。

“無論從中央經(jīng)濟工作會議的政策方向，還是從地方政府的具體政策來看，在堅持長效機制的基礎(chǔ)上，因城施策特點非常明顯?！睆埐▽?1世紀(jì)經(jīng)濟報道記者分析，“比如，海南對房地產(chǎn)嚴(yán)控的態(tài)勢很難減弱，并促使海南對房地產(chǎn)的依賴度不斷降低，把海南的發(fā)展聚焦到全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)?！?

不僅如此，調(diào)控的精準(zhǔn)性也在增強。張波認(rèn)為：“不同城市在調(diào)控角度變化，調(diào)控方式差異、調(diào)控力度松緊的把握都有著地域性特點，更有著精準(zhǔn)化要求，例如廣州近期調(diào)控直指‘限商’，政策調(diào)整的目標(biāo)選擇以及松緊度的精準(zhǔn)度體現(xiàn)明顯，商辦類地產(chǎn)的高庫存隨即得到了明顯緩解，更好保障了區(qū)域房地產(chǎn)的健康發(fā)展。”

2019年調(diào)控走向何方

為什么會出現(xiàn)有松綁有加碼?

麥田房產(chǎn)分析師張葉松表示：“綜合來看，各地2019年年初的調(diào)控表態(tài)和2018年底中央經(jīng)濟工作會議傳達(dá)出的2019年政策方向是一脈相承的。在這樣的宏觀政策指導(dǎo)下，‘分城施策’或?qū)⑹?019年政策的一大特征?！?

張波也認(rèn)為，無論地方采取何種調(diào)整措施，都是為了“趨勢的穩(wěn)定性”，也就是在重點把脈當(dāng)?shù)爻鞘形磥矸康禺a(chǎn)發(fā)展趨勢走向。在堅持長效機制落實的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)前實際情況，通過政策適當(dāng)調(diào)整來保障樓市的穩(wěn)定。因此，一方面整體來看調(diào)控會既有放松又有加碼，另一方面同一城市在不同時間段也將出現(xiàn)政策調(diào)控的松緊度變化。

在這種調(diào)控趨勢下，2019年的樓市又會走向何方?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：2019年，全國可能出現(xiàn)一輪起碼30城以上房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)潮， 但這并不意味著寬松會成為今年樓市的主題。

張大偉分析說，從過去十幾年的調(diào)控歷史看，房地產(chǎn)調(diào)控最核心的是信貸政策，針對多套房的信貸限貸政策松緊程度決定了樓市調(diào)控走向。只要信貸政策不出現(xiàn)明顯變動，其他政策調(diào)整對樓市影響非常有限。

那么，未來房地產(chǎn)市場又將呈現(xiàn)何種局面?張波認(rèn)為，2019年房地產(chǎn)量價整體趨穩(wěn)是大概率事件，商品房成交量相較2018年可能會有所下滑。在整體趨穩(wěn)的背景下，不同城市間分化還將加劇。一線城市房價穩(wěn)定同時成交量同比2018年將持續(xù)減少，尤其是二手房成交量的下滑表現(xiàn)更為明顯，但房價繼續(xù)下探的空間相對有限。二線城市則呈現(xiàn)出地區(qū)性差異，中西部熱點城市降溫或更為明顯，不排除部分城市房價出現(xiàn)較為明顯的波動，整體來看二線城市將呈現(xiàn)緩慢降溫趨勢。三四線城市的分化將在2019年表現(xiàn)尤為明顯，尤其是“去庫存”任務(wù)完成的城市，在因城施策的指引下量價下跌的驅(qū)動力將更為明顯。

國內(nèi)前十房企的一位高管告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，房企發(fā)展速度將整體放緩，但行業(yè)集中度還會繼續(xù)提升，房企從重視規(guī)模轉(zhuǎn)向更重視品質(zhì)，以適應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展時代的改善型需求和企業(yè)品牌形象。