資金暴雷、“甲醛房”糾紛，多重負面因素影響下，9月的租賃市場結(jié)束了此前的快速上漲。

多家機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，包括北京在內(nèi)，多個熱點城市的房租價格，在9月出現(xiàn)了微幅回調(diào)。

實際上，租賃市場的多方博弈還在繼續(xù)。從監(jiān)管方來說，一方面，從中央到地方，9月各級政府頻繁發(fā)聲“加強監(jiān)管”，相應(yīng)法律和標(biāo)準(zhǔn)的制定都走上“快車道”。另一方面，2016年下半年以來，各地大幅推出的自持地塊即將迎來上市，供應(yīng)結(jié)構(gòu)或?qū)l(fā)生變化。而對于運營機構(gòu)來說，外部不確定性還在增大，疊加市場監(jiān)管趨嚴(yán)等因素，壓力或?qū)⒓哟蟆?

租金價格趨穩(wěn)定

隨著畢業(yè)季的結(jié)束，熱點城市的租賃市場趨于穩(wěn)定，持續(xù)上漲的熱度有所消退。

“一些小戶型的整租價格下調(diào)了兩三百元。”一位北京市朝陽區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，目前他所在的區(qū)域，一些社區(qū)相對較差的小區(qū)的小戶型價格有所下調(diào)，但好社區(qū)、大戶型的房租價格則相比此前變化不大，“但反正不上漲了”。

而多家機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，收到近期多個政策出臺和畢業(yè)季結(jié)束的影響，熱點城市的房租價格，結(jié)束了此前兩月快速上漲，呈現(xiàn)相對穩(wěn)定的態(tài)勢。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦的中國房價行情APP顯示，一線城市中，除廣州環(huán)比微幅上漲0.13%，北京、上海、深圳的房租價格近一個月來分別為93.6、79.2和76.1元每平米每月，微幅下跌了0.09%、0.69%和0.24%。

同策研究院發(fā)布的《9月公寓月報》也同意這一觀點。該報告指出，受其監(jiān)測的北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、天津、成都、大連、合肥、濟南、青島、廈門、武漢、重慶、蘇州等15個熱點城市，9月份租金較8月波動下降，但“沒有大幅度上升或下降狀態(tài)”。

其中，2018年9月北京的月租金價格為93.66元每平米每月，較上月有所回落;上海為76.49元每平米每月，較上月略有上升，但其價格變動的幅度都在1元左右。

對此，多位受訪人士均認(rèn)為，從短期來看，周期性的需求爆發(fā)已經(jīng)結(jié)束，而房源供給則受到市場整頓有所下滑，熱點城市的租賃市場將維持相對平衡。

“目前來看，租賃市場還是處在較高的熱度，沒有出現(xiàn)明顯的熱度消退”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示。張大偉認(rèn)為，由于近期受甲醛房等事件影響，多家中介機構(gòu)開始整頓房源，租賃房源供應(yīng)并沒有增加，短期內(nèi)沒有下行跡象。

而從需求角度，盡管畢業(yè)季已經(jīng)結(jié)束，但長期來看，熱點城市的需求仍然存在。

10月10日，58安居客房產(chǎn)研究院發(fā)布《2018京津冀城市群租賃報告》顯示，京津冀城市群中，49.9%的租房需求集中在北京，天津、石家莊的租房需求分別占比14.1%和9.2%。同時，京津兩地的租房需求呈現(xiàn)出逐年上漲趨勢，同比去年租房訪問量上漲超三成。

供需結(jié)構(gòu)或?qū)⒆兓?

但也有受訪人士指出，長期來看，租賃市場或許正處在劇變的窗口期。

9月20日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于完善促進消費體制機制進一步激發(fā)居民消費潛力的若干意見》指出，在住行消費方面，要大力發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃。并提出要加快推進住房租賃立法，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益。此外，經(jīng)住建部批準(zhǔn)，《租賃式住房裝配技術(shù)規(guī)程》正在制定，將于明年上半年公布并實行。

從9月各級政府部門的政策發(fā)布和制定情況來看，張大偉指出，主要是加減法政策。加法增加供應(yīng)，減法減少選擇租賃居住的阻力。這主要有兩個方向：一類是直接影響房源供應(yīng)，供應(yīng)70年產(chǎn)權(quán)的出租房用地，包括北京、上海等城市做得比較積極。另外一類是，針對租購?fù)瑱?quán)的政策，增加租房者獲得的權(quán)益。這種到目前為止全國已經(jīng)有超過12個省份50個以上城市發(fā)布了政策內(nèi)容。政策著落點主要是保護租房者、維護租賃關(guān)系穩(wěn)定。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，9月，上海、深圳、武漢、青島、成都等五個城市成交了自持用地6宗，自持面積34.2萬平米。而據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，自2016年11月首宗自持地塊成交至2018年9月底，全國共成交自持地塊293宗，可供給租賃住房1082萬平方米。

張大偉告訴記者，相當(dāng)部分政府控制的租賃房源，將在半年到一年內(nèi)上市，將會對熱點城市的供需結(jié)構(gòu)產(chǎn)生明顯影響。

此外，租賃市場還被認(rèn)為面臨著一些外部挑戰(zhàn)。貝殼研究院院長、貝殼找房首席經(jīng)濟學(xué)家楊現(xiàn)領(lǐng)在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道采訪時表示，租金在未來兩三個月以及明年將全面步入長時間下行周期。

楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，由于經(jīng)濟和收入下行所帶來的累積性影響，這輪周期持續(xù)的時間會比較長。此外，由于結(jié)構(gòu)性因素，民營服務(wù)業(yè)的用工成本很高。目前，經(jīng)濟下行對民營服務(wù)業(yè)沖擊較大，由于其勞動密集型的特點，在這種形勢下，企業(yè)不得不通過改變用工方式來降低成本。而我國租客群體最集中的就是在服務(wù)業(yè)和民營經(jīng)濟中。因此，明年大部分運營機構(gòu)都將面臨比較大的壓力。