“建設的大力推進則加快了發(fā)展商存量戰(zhàn)略在一二線城市的落地。我們認為由增量轉(zhuǎn)向存量在2017年出現(xiàn)了非常重要的市場信號：就上海而言，2017年大宗物業(yè)投資金額達1169億，首次超越了經(jīng)營性土地出讓金額的1145億，存量首次超越增量?！笔腊钗豪硎舜笾腥A區(qū)投資及資本市場部董事總經(jīng)理李凌接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時做上述表示。

2017年，全國商業(yè)地產(chǎn)大宗成交再創(chuàng)歷史新高，全年交易總額達2300億元，同比增長25%。然而，2017年M2和社融增速雙降，國債利率顯著上行，租金增長卻呈現(xiàn)低位盤桓。

綜合第三方投資機構統(tǒng)計，2018年國內(nèi)大宗物業(yè)投資市場將繼續(xù)活躍，國內(nèi)發(fā)展商和機構投資者仍是買方主力，比如萬科、融創(chuàng)、陽光城(6.520, 0.19, 3.00%)、景瑞、旭輝等。同時跨境資本的需求不減。鑒于國內(nèi)房企的投資性物業(yè)在其總資產(chǎn)的占比仍然較低，國內(nèi)房企2018年將繼續(xù)加大一二線城市投資性物業(yè)的投資。

李凌表示，隨著一二線城市城市化進入后期，可開發(fā)用地資源逐漸稀缺，房地產(chǎn)行業(yè)由增量市場向存量市場轉(zhuǎn)向已經(jīng)成為國內(nèi)發(fā)展商的主流判斷。而此輪史上最嚴樓市調(diào)控以及“房住不炒”綱領提出后各級政府對住宅租賃市場建設的大力推進則加快了發(fā)展商存量戰(zhàn)略在一二線城市的落地;2017年三季度國內(nèi)上市開發(fā)商的總體資產(chǎn)負債率已升至79%的10年高位，而2018年起開發(fā)商又將逐步進入債券償付的高峰期。2018年房企債券償還總金額同比增長64%至2500億元，2019年更是將繼續(xù)大幅增加至近4000億元。到期債務高峰疊加住宅銷售下滑以及銀行信貸、委托貸款、信托等通道的嚴控將使2018年開發(fā)行業(yè)的收購兼并活動更為活躍。

李凌指出，城市區(qū)位價值變化應是影響房地產(chǎn)投資的重要考量。為解構投資市場中影響“區(qū)位”及其變化的核心因素，以國內(nèi)主要城市的辦公樓市場為例，世邦魏理仕對北、上、廣、深四大一線城市和13個二線城市共計96個寫字樓商務區(qū)2014年和2017年截面數(shù)據(jù)進行研究，并識別出影響區(qū)位價值的六大維度，即商務資源集聚度、樓宇整體品質(zhì)、區(qū)域間商務資源關聯(lián)度、商務設施配套、交通配套及政策激勵因素。

解構投資“區(qū)位”核心因素

以寫字樓為例，李凌認為，當一個城市優(yōu)質(zhì)寫字樓存量跨越300萬平方米時是一個關鍵變化節(jié)點。當成都、重慶、武漢等強二線城市在優(yōu)質(zhì)寫字樓總存量達到這個數(shù)量級時，市場規(guī)模量變帶來質(zhì)變，市場出現(xiàn)共通的階段特征包括：新興板塊崛起、子市場之間的商務資源競爭加劇、資源流動加速、租金階段性回調(diào)等。

這些城市中近年價值提升區(qū)位幾乎全部位于非核心板塊或新興商務區(qū)，顯示出多中心格局形成過程中的成長性機遇。與此相對，市場規(guī)模小于300萬平方米的城市，價值提升區(qū)位則大多仍停留于核心CBD，投資機遇聚焦傳統(tǒng)商務區(qū)。

李凌表示，傳統(tǒng)子市場是城市更新主題下增值型投資的理想標的，例如上海的人民廣場、徐家匯(9.990, -0.03, -0.30%)、虹口、黃埔和徐匯濱江，北京的王府井(23.210, -0.39, -1.65%)，廣州的天河體育中心，深圳的蔡屋圍。受制于樓宇品質(zhì)和存量規(guī)模的限制，區(qū)位價值未能完全體現(xiàn)，經(jīng)過收購、改造和提升，物業(yè)價值大幅提升，同樣隨著區(qū)域標桿性項目的逐步交付將對周邊老舊項目的價格起到提升作用。通過對比2014-2017年子市場租金變化，結果顯示超過80%子市場的擬合走勢與實際走勢方向一致，其中奧運村、四川北路、琶洲等多個子市場的實際租金漲幅高于所在城市平均漲幅。

國內(nèi)主要城市的寫字樓版圖處于持續(xù)外擴階段，價值提升的重點區(qū)位在核心-新區(qū)-核心間螺旋式發(fā)展。世邦魏理仕將17個主要城市依其演化路徑歸于三個階段，依次為第一螺旋：大連、沈陽、青島、天津、無錫、蘇州。處于這個區(qū)位的寫字樓總體量較小，核心商務區(qū)成熟度將不斷提升，新區(qū)建設方興未艾，但租戶和投資者明顯偏好。第二螺旋：南京、杭州、寧波、長沙、武漢、重慶、成都。這些城市的核心商務區(qū)建設節(jié)奏放緩而新區(qū)在基建配套拉動下快速成熟，寫字樓需求開始自核心區(qū)溢出。投資焦點核心區(qū)與新區(qū)并重，但逐步轉(zhuǎn)向區(qū)位提升更快的新區(qū)，尤其是已處于第二螺旋后期的成都和重慶。第三螺旋：上海、北京、深圳、廣州。核心商務區(qū)高度成熟，新區(qū)不斷壯大，多中心格局成型，同時寫字樓版圖繼續(xù)外擴。目前，處于第三螺旋中后期的京滬已啟動新一輪的新區(qū)建設。

基金伺機進入

2017年內(nèi)資國內(nèi)房地產(chǎn)基金在大宗物業(yè)投資市場上大舉買入，累計成交金額突破600億元，同比增長150%左右。2018年初，中國基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《私募投資基金備案須知》，明確自2月12日之后新增底層資產(chǎn)涉及借貸性質(zhì)的資產(chǎn)及其收益權產(chǎn)品不予備案。這一新規(guī)促使地產(chǎn)基金的投資由債權類向股權類轉(zhuǎn)換，股權類基金將在投融兩端擁有更多的機會。今年3月，融創(chuàng)與盛煦地產(chǎn)在上海宣布，共同發(fā)起國內(nèi)首只存量資產(chǎn)并購基金，基金規(guī)模達200億人民幣，就是一個較為典型的案例。盛熙地產(chǎn)剛于5月收購上海廣場。

而股權基金帶出的重資產(chǎn)投資也值得關注。據(jù)盛熙地產(chǎn)一份研究報告顯示，2020年中高端租賃市場規(guī)模預計達到1400億，這個結論的基礎性支撐數(shù)據(jù)來自于隨著城市人口結構不斷優(yōu)化，中國以北、上、深為主的一線城市的中高端人群2016年約79萬人，到2020年預計達到100萬。

李凌介紹說，世邦魏理仕的研究發(fā)現(xiàn)，在2014年至2017年三季度期間進行募資的以亞太區(qū)為投資目標區(qū)域的地產(chǎn)基金的可投資總額為1160億美元。隨著這些基金的投資期臨近結束，預計2018-2020年間將有530億美元被投出，其中瞄準中國市場資金最多，達到140億美元(26%)，主要為增值型和機會型的基金。此前外資地產(chǎn)基金在中國市場的資金部署速度較慢的一個重要原因在于對中國經(jīng)濟失速的擔憂。但隨著2017年中國經(jīng)濟的新動力逐步成型，2018年外資基金對中國一二線城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)的投資將繼續(xù)。

對于基金而言，辦公樓、科技園區(qū)、具改造潛力的工業(yè)物業(yè)和地塊等在新經(jīng)濟周期內(nèi)都備受關注。世邦魏理仕中國區(qū)研究部主管謝晨認為，長期來看，三大先發(fā)城市群(尤其是長三角和大灣區(qū))將延續(xù)一體化進程。已確立崛起趨勢的次增長極(南京、杭州)的物業(yè)價值將持續(xù)受益。同時，基建改善和同城化預期下，長三角的南通、大灣區(qū)的佛山、東莞、惠州、中山等城市與核心城市聯(lián)系度有望顯著提升，建議優(yōu)先關注人口和產(chǎn)業(yè)導入直接受益的住宅、商業(yè)、工業(yè)物流領域的機會。中西部城市群和海西城市群持續(xù)快速極化，核心城市(成都、重慶、武漢、長沙等)各類房地產(chǎn)短期面臨不同程度的供過于求風險，但中長期存在系統(tǒng)性的投資機會。