截至目前，已有多地召開(kāi)地方兩會(huì)和住房工作會(huì)議布置2019年的棚改工作。據(jù)界面數(shù)據(jù)(公眾號(hào)ID：shujuxian_kuaikan)不完全統(tǒng)計(jì)，約20地棚改計(jì)劃都出現(xiàn)下降，其中降幅最大的是山東、山西與河南，降幅均超過(guò)70%。

棚改退潮

棚戶區(qū)是指建筑密度大、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋、安全隱患多、使用功能不完善、基礎(chǔ)設(shè)施不配套的住房較為集中區(qū)域。

為改善居民居住環(huán)境，遼寧在2004年率先啟動(dòng)棚改工作。2008年金融危機(jī)后，由于外需萎縮，棚改逐漸成為刺激內(nèi)需和穩(wěn)增長(zhǎng)的重要方式之一。

2008年至2018年，全國(guó)共改造各類(lèi)棚戶區(qū)近4500萬(wàn)套，預(yù)計(jì)2019年至2020年將新開(kāi)工874萬(wàn)套，較前幾年有所下降。

2018年10月25日，住建部召開(kāi)部分省市座談會(huì)，研究2019年棚改政策。會(huì)議明確，政府購(gòu)買(mǎi)棚改服務(wù)模式將被取消，2019年棚改以發(fā)行專項(xiàng)債券為主。

政府購(gòu)買(mǎi)棚改服務(wù)模式是過(guò)去棚改的主要方式，該模式下相關(guān)支出納入地方政府預(yù)算，政府對(duì)相關(guān)支出有一定償付責(zé)任，實(shí)際操作中的一些不規(guī)范行為加大了地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

棚改專項(xiàng)債券模式則要求償債來(lái)源必須是對(duì)應(yīng)項(xiàng)目所產(chǎn)生的政府性基金收入或?qū)ｍ?xiàng)收入，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益和融資自我平衡，有助于化解地方隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范地方政府棚改工作。

從2017年的棚改資金來(lái)源來(lái)看，棚改專項(xiàng)債券占比不高，僅為6.1%，國(guó)開(kāi)行和農(nóng)發(fā)行貸款則占到近70%。隨著未來(lái)棚改模式的轉(zhuǎn)變，棚改資金充裕性或?qū)⑹艿接绊憽?

三四線樓市或受沖擊

棚改安置的方式有兩種：實(shí)物安置和貨幣化安置。相較于實(shí)物安置，貨幣化安置能直接拉動(dòng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售。

2013年至2017年，棚改貨幣化安置比例從7.9%升至53.9%，對(duì)住宅銷(xiāo)售的貢獻(xiàn)也從2%升至24%。

克而瑞《2018年全國(guó)棚改白皮書(shū)》顯示，棚改貨幣化安置對(duì)于中西部及北方部分省份住宅銷(xiāo)售的拉動(dòng)作用較大，尤其對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，棚改貨幣化安置是支撐當(dāng)?shù)貥鞘械闹匾蛩刂弧?

2016年底，各大城市紛紛開(kāi)啟最嚴(yán)調(diào)控，一線及二線城市的住宅價(jià)格漲幅迅速回落，但同期三四線城市住宅價(jià)格漲幅仍在擴(kuò)大，其后保持堅(jiān)挺，推測(cè)是棚改及其貨幣化安置起到了一定作用。

隨著未來(lái)棚改政策的調(diào)整，三四線城市房?jī)r(jià)或?qū)⑹艿捷^大沖擊。