1月21日，在省部級(jí)主要領(lǐng)導(dǎo)干部堅(jiān)持底線(xiàn)思維著力防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)專(zhuān)題研討班開(kāi)班式上，中共中央總書(shū)記、國(guó)家主席、中央軍委主席習(xí)近平強(qiáng)調(diào)，要穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案。

2018年 ，房地產(chǎn)多項(xiàng)數(shù)據(jù)再創(chuàng)新高。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月21日發(fā)布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況顯示，投資方面，2018年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12.03萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)9.5%，比上年同期提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。銷(xiāo)售方面，2018年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積17.17億平方米，比上年增長(zhǎng)1.3%，其中住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)2.2%;商品房銷(xiāo)售額15萬(wàn)億元，增長(zhǎng)12.2%，其中住宅的銷(xiāo)售額增長(zhǎng)14.7%。銷(xiāo)售規(guī)模與銷(xiāo)售金額再度創(chuàng)下歷史新高。

此外，商品房待售面積5.24億平方米，比上年末減少6510萬(wàn)平方米，庫(kù)存連續(xù)三年下降。

對(duì)此，中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛，在1月21日國(guó)是論壇上向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體達(dá)到了調(diào)控的預(yù)期目標(biāo)，在2018年8月份以后，全國(guó)樓市降溫出現(xiàn)，而從數(shù)據(jù)來(lái)看，降溫相對(duì)溫和。

倪鵬飛同時(shí)指出，棚戶(hù)區(qū)改造政策有變以后，三四線(xiàn)城市需求會(huì)有明顯的變化，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)?huì)再度出現(xiàn)分化并加劇。

結(jié)構(gòu)性調(diào)整

盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)均創(chuàng)下歷史新高，但在調(diào)控政策的影響下，2018年樓市依舊出現(xiàn)了一些結(jié)構(gòu)性變化。

2018年商品房銷(xiāo)售面積增速大幅回落，但銷(xiāo)售額仍保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。2018年，商品房銷(xiāo)售面積17.17億平方米，比上年增長(zhǎng)1.3%，比上年回落6.4個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售額15萬(wàn)億元，增長(zhǎng)12.2%，比上年回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，易居研究院研究員沈昕解釋稱(chēng)，2018年，調(diào)控政策和信貸政策繼續(xù)趨緊，且由于本輪短周期上升期已持續(xù)近3年，需求透支較為嚴(yán)重，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積增速進(jìn)一步回落至1.3%。

不過(guò)，盡管，“量升”幅度不大，但“價(jià)漲”局面持續(xù)。

以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的商品房銷(xiāo)售額與銷(xiāo)售面積，計(jì)算2018年全國(guó)商品房成交均價(jià)為8737元每平方米，價(jià)格上漲10.7%。其中，分地區(qū)來(lái)看，西部和東部地區(qū)漲幅較高，分別為15.4%和12.1%，東北和中部地區(qū)漲幅分別為11.9%和10.5%。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從全國(guó)市場(chǎng)看，二三線(xiàn)城市棚改等政策帶來(lái)的高峰期依然存在，部分城市依然是去庫(kù)存，從全國(guó)看，分化趨勢(shì)持續(xù)。一二線(xiàn)城市調(diào)控政策力度大，但其他城市中上漲的數(shù)量依然較多?！疤貏e是中西部銷(xiāo)售面積上漲幅度均遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)平均漲幅。三線(xiàn)城市成為本輪房?jī)r(jià)上漲、銷(xiāo)售面積上漲的集中區(qū)域?！?

而在投資方面，區(qū)域分化依然明顯，東部、中部房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下降，而西部則還在加速。

數(shù)據(jù)顯示，2018年，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資64355億元，比上年增長(zhǎng)10.9%，增速比1-11月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn);中部地區(qū)投資25180億元，增長(zhǎng)5.4%，回落0.5個(gè)百分點(diǎn);西部地區(qū)投資26009億元，增長(zhǎng)8.9%，提高0.7個(gè)百分點(diǎn);東北地區(qū)投資4720億元，增長(zhǎng)17.5%，提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。

此外，隨著土地溢價(jià)率受到嚴(yán)格控制，盡管房企購(gòu)地面積依然上漲，但購(gòu)地成交價(jià)款的增速則大幅下滑。2018年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積29142萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)14.2%，比上年回落1.6個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款16102億元，增長(zhǎng)18.0%，比上年回落31.4個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，這是2013年以來(lái)，樓市“面粉”與“面包”價(jià)格之比首次出現(xiàn)下降。根據(jù)易居研究院的統(tǒng)計(jì)，從全國(guó)土地購(gòu)置均價(jià)占商品房銷(xiāo)售均價(jià)的比重來(lái)看，2018年地價(jià)房?jī)r(jià)比小幅下行至64%，比2017年下降4個(gè)百分點(diǎn)，是2013年以來(lái)的首次下降。

“這說(shuō)明地價(jià)的漲幅小于房?jī)r(jià)漲幅，本輪房地產(chǎn)上升周期中地價(jià)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的效應(yīng)非常顯著，隨著地價(jià)漲幅的不斷收窄，房?jī)r(jià)漲幅也將隨之收窄?！鄙蜿扛嬖V21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

一城一策定調(diào)2019?

在2018年市場(chǎng)呈現(xiàn)出降溫和結(jié)構(gòu)性調(diào)整變化的背景下，2019年的房地產(chǎn)與房地產(chǎn)政策將會(huì)做出怎么樣的針對(duì)性調(diào)整?2018年年底以來(lái)，部分城市樓市政策作出微調(diào)，也引發(fā)了各界對(duì)2019年樓市政策走向的熱議。

1月21日，在省部級(jí)主要領(lǐng)導(dǎo)干部堅(jiān)持底線(xiàn)思維著力防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)專(zhuān)題研討班開(kāi)班式上，中共中央總書(shū)記、國(guó)家主席、中央軍委主席習(xí)近平強(qiáng)調(diào)，要穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案。

對(duì)此，多位分析人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，講話(huà)提到實(shí)施方案，這或說(shuō)明房地產(chǎn)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制的內(nèi)容更加成熟，所述方案對(duì)于2019年樓市定調(diào)有積極的作用。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道注意到，近期，多個(gè)熱點(diǎn)城市在部署2019年住房工作時(shí)，強(qiáng)調(diào)了“一城一策”概念。

1月18日召開(kāi)的浙江省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上提出，浙江將加快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，杭州、寧波將研究制訂“一城一策”方案。1月17日，河南省十三屆人大二次會(huì)議召開(kāi)記者會(huì)，河南省住建廳副廳長(zhǎng)張達(dá)表示，2019年，河南省將繼續(xù)落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控城市政府主體責(zé)任制，堅(jiān)持因地制宜、綜合施策，實(shí)行“一城一策”。稍早些時(shí)候的福建省兩會(huì)也提出，福州、廈門(mén)擬編制“一城一策”實(shí)施方案。

有分析人士指出，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”的背景下，地方政府擁有更大“因城施策”空間的同時(shí)，中央也會(huì)加強(qiáng)對(duì)各地住房市場(chǎng)的監(jiān)控和問(wèn)責(zé)機(jī)制。

倪鵬飛指出，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，和住建部全國(guó)工作會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的整體思路，一個(gè)是房租不漲，第二個(gè)是因城施策，第三個(gè)穩(wěn)預(yù)期，穩(wěn)房?jī)r(jià)，穩(wěn)地價(jià)?！爸醒雽?duì)各地住房市場(chǎng)監(jiān)控和問(wèn)責(zé)機(jī)制沒(méi)有改變，如果一些地方超出合理區(qū)間，中央肯定還會(huì)啟動(dòng)各種措施。”

而同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉則向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，方案的試點(diǎn)和實(shí)施，要形成比較成熟的體系有效的執(zhí)行，或還需要5到8年時(shí)間。