市場(chǎng)向下，房地產(chǎn)投資后勁如何?

近日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布了《2018 年 10 月份全國(guó)固定資產(chǎn)投資發(fā)展趨勢(shì)監(jiān)測(cè)報(bào)告》，報(bào)告顯示，1-10 月，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)新增意向投資額同比增長(zhǎng)34.2%，比 1-9 月降低 1.7 個(gè)百分點(diǎn)。

報(bào)告首次披露了全國(guó)主要城市的房地產(chǎn)新增意向投資的增長(zhǎng)情況，隨著調(diào)控效力的進(jìn)一步發(fā)酵，銷售市場(chǎng)的低迷開始向投資領(lǐng)域蔓延，不同區(qū)域的投資動(dòng)力強(qiáng)度和意愿開始分化，后續(xù)或?qū)⒂绊懛康禺a(chǎn)投資增速。

東部房地產(chǎn)投資動(dòng)力較低

報(bào)告按行業(yè)和區(qū)域的劃分，披露了全國(guó)新增意向投資項(xiàng)目和擬建投資項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)。

根據(jù)全國(guó)投資項(xiàng)目在線審批監(jiān)管平臺(tái)的解釋，意向投資項(xiàng)目是指，監(jiān)測(cè)期內(nèi)已經(jīng)獲得項(xiàng)目代碼的項(xiàng)目。各地區(qū)一段時(shí)期內(nèi)的新增意向投資項(xiàng)目數(shù)量同比增速，在一定程度上反映了該地區(qū)在不同時(shí)段的投資動(dòng)力強(qiáng)度，增速越大，動(dòng)力越強(qiáng)。

擬建投資項(xiàng)目是指，監(jiān)測(cè)期內(nèi)已經(jīng)獲得項(xiàng)目代碼并已辦理完成1個(gè)及以上審批手續(xù)的項(xiàng)目。擬建投資項(xiàng)目轉(zhuǎn)化率是指，一定時(shí)期內(nèi)擬建投資項(xiàng)目數(shù)量與賦碼項(xiàng)目總數(shù)的比值。該轉(zhuǎn)化率在一定程度上反映了投資環(huán)境對(duì)項(xiàng)目落地的吸引力，轉(zhuǎn)化率越高，吸引力越強(qiáng)。

11月27日，一位東部省份的房企投資部門人士介紹，對(duì)于新增意向投資的理解，從流程上看，投資項(xiàng)目都需要獲得一個(gè)項(xiàng)目代碼，有了這個(gè)代碼，才能真正進(jìn)入投資方案的審核。這就相當(dāng)于發(fā)放了一個(gè)投資的“身份證”，但是否獲得通過(guò)是要看項(xiàng)目的具體投資方案。而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)投資額，其實(shí)是以項(xiàng)目資金的支出為考量標(biāo)準(zhǔn)的，是投資形成后的概念。

“新增意向投資可以理解成房地產(chǎn)這個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要‘引擎’的油料”，該人士表示。

從報(bào)告披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，“油料”尚且充足，但已有頹勢(shì)顯現(xiàn)。

報(bào)告顯示，1-10 月，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)新增意向投資額同比增長(zhǎng)34.2%，比 1-9 月降低 1.7 個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)下滑，且已比年內(nèi)高點(diǎn)下降了約10個(gè)百分點(diǎn)。

區(qū)域?qū)用?，?0月，調(diào)控最為嚴(yán)厲的東部地區(qū)，在各區(qū)城中增速相對(duì)最慢，房地產(chǎn)業(yè)新增意向投資額同比增長(zhǎng)15.3%，比前9月加快1.5個(gè)百分點(diǎn)。

東北地區(qū)的高速增長(zhǎng)還在持續(xù)。前10月房地產(chǎn)業(yè)新增意向投資額增速達(dá)到40.5%，比前9月加快1.4個(gè)百分點(diǎn)。

而中西部地區(qū)的增速則在持續(xù)高位運(yùn)行后有所回落。其中中部地區(qū)前10月增長(zhǎng)達(dá)到76.1%，回落13.6個(gè)百分點(diǎn)。而西部地區(qū)達(dá)到48%，微幅回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，中西部正憑借低成本土地利用模式，吸引更多投資進(jìn)入，而東部市場(chǎng)在房屋銷售等方面降溫，一定程度上影響了企業(yè)投資的意愿。

而同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉則表示，從總體來(lái)看，在銷售向下和資金鏈趨緊的背景下在2019年甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

廣深兩城負(fù)增長(zhǎng)

從今年6月份開始，國(guó)家發(fā)改委定期發(fā)布這一報(bào)告，至今已發(fā)布五期。而10月報(bào)告則是首次公布40 個(gè)主要城市的房地產(chǎn)新增意向投資額同比增速。

城市狀況與區(qū)域類似，但分化更為明顯。中西部的省會(huì)城市依然強(qiáng)勢(shì)，而負(fù)增長(zhǎng)的城市則以東部一二線城市為主。

其中，北海是唯一增速超過(guò)200%的城市，鄭州、天津和西寧也實(shí)現(xiàn)了翻倍增長(zhǎng)，而廈門、西安、青島、濟(jì)南、重慶、長(zhǎng)春則緊隨其后，在40城中增速名列前十。

負(fù)增長(zhǎng)城市則包括?？?、太原、呼和浩特、烏魯木齊、哈爾濱、南京、寧波、福州、沈陽(yáng)、杭州、合肥、廣州、深圳、南寧、貴陽(yáng)、銀川和三亞等17個(gè)。其中，?？?、深圳和呼和浩特市依次是降幅最大的三個(gè)城市。

一線城市在這項(xiàng)數(shù)據(jù)上整體表現(xiàn)不佳，除廣深兩地負(fù)增長(zhǎng)外，北京、上海的增長(zhǎng)也在全國(guó)平均水平以下。

對(duì)此，張宏偉表示，與東部其他地區(qū)不同，一線城市的房地產(chǎn)新增意向投資項(xiàng)目數(shù)、投資額同比增速相對(duì)較低，并不是由于開發(fā)企業(yè)缺乏投資意愿，而在于前一階段一線城市土地供應(yīng)較少，是項(xiàng)目供應(yīng)量不足導(dǎo)致的數(shù)據(jù)層面有所下降，“總體來(lái)說(shuō)是供給側(cè)的原因。”

而近期一線城市土地市場(chǎng)的表現(xiàn)似乎也對(duì)此觀點(diǎn)有所印證。11月26日，北京土地市場(chǎng)成交12宗地塊，成交總金額達(dá)到316.46億元，創(chuàng)下北京土地市場(chǎng)單日成交土地?cái)?shù)量和單日成交金額兩項(xiàng)新高。

而上述房企人士則告訴記者，北京此次土地市場(chǎng)大批量成交有兩大特點(diǎn)，一是地塊競(jìng)拍“冰火兩重天”，豐臺(tái)區(qū)兩宗限競(jìng)房地塊競(jìng)價(jià)分別達(dá)到64和46輪，溢價(jià)率也達(dá)到了25%和26%，高于北京今年土地平均溢價(jià)率水平，而順義的3宗共有產(chǎn)權(quán)住房地塊，則一宗流拍，一宗僅以1.5%的溢價(jià)成交。二是拿地企業(yè)以國(guó)企為主，房企“聯(lián)合拿地”方式較多。

“盡管資金鏈趨緊、銷售市場(chǎng)出現(xiàn)下滑趨勢(shì)且即將迎來(lái)大批供應(yīng)，但房企雖然仍不缺乏在一線城市拿地的熱情，但總體上來(lái)說(shuō)會(huì)更加理性”，上述房企人士表示。