房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度消散，近期公布的相關(guān)數(shù)據(jù)已有所體現(xiàn)。易居研究院26日發(fā)布的報(bào)告顯示，其監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新房成交均價(jià)同比增幅已連續(xù)14個(gè)月保持收窄態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量在近兩個(gè)月有所增加，9月升至31個(gè)。9月份的樓市庫(kù)存規(guī)模明顯增長(zhǎng)，屬于近45個(gè)月以來(lái)首次顯著攀升。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房?jī)r(jià)過(guò)高的態(tài)勢(shì)將逐漸受到遏制，今年第四季度或許會(huì)有更多房企加入到降價(jià)促銷的行列中。對(duì)于購(gòu)房者而言，房?jī)r(jià)泡沫正在減少。

房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)14月同比收窄 31城環(huán)比下跌

今年9月，易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為13082元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.0%，同比增長(zhǎng)7.7%。100城房?jī)r(jià)在連續(xù)12個(gè)月超過(guò)1.2萬(wàn)元均價(jià)后，首次突破1.3萬(wàn)元/平方米。

從歷史數(shù)據(jù)可以看出，9月百城新房成交均價(jià)同比上漲7.7%，增幅較之前明顯回落。報(bào)告稱，百城房?jī)r(jià)同比上漲曲線在2017年7月創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到27.6%，隨后持續(xù)收窄，至今年9月，房?jī)r(jià)已連續(xù)14個(gè)月保持同比增幅收窄態(tài)勢(shì)。

分城市類別來(lái)看，今年9月，100個(gè)城市新建商品住宅中，一線、二線及三四線城市成交均價(jià)同比增幅分別為4.3%、12.6%和5.7%，相比8月份的3.5%、12.9%和6.3%，一線城市有所擴(kuò)大，二線城市、三四線城市有所收窄。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，從幅度上看，二線城市的同比增幅最大，這也是此類城市政策頻頻加碼和“打補(bǔ)丁”的原因所在。

報(bào)告還顯示，宜昌、北海和日照等城市房?jī)r(jià)同比增幅較大，分別達(dá)到了54%、44%和39%。他稱，若是增幅繼續(xù)偏大，未來(lái)政策收緊的可能性會(huì)增加。

從數(shù)量方面看，今年9月，100個(gè)城市中房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量為31個(gè)，相比8月份的24個(gè)有所增加。今年1~9月，房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量分別為39個(gè)、28個(gè)、34個(gè)、31個(gè)、23個(gè)、26個(gè)、20個(gè)、24個(gè)和31個(gè)，這說(shuō)明在1~7月份房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量減少的大趨勢(shì)下，8~9月份有所增加，下跌城市數(shù)量的增加，也會(huì)延緩百城房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)。

報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，100個(gè)城市中房?jī)r(jià)突破2萬(wàn)元/平方米的城市共有12個(gè)，分別是深圳、上海、北京、廈門、三亞、杭州、福州、南京、寧波、珠海、燕郊和廣州，房?jī)r(jià)最高的城市是深圳，達(dá)到54818元/平方米。此外，蘇州、海口、東莞等城市也接近2萬(wàn)元的均價(jià)。

9月再現(xiàn)供大于求 庫(kù)存或重返上行通道

該研究院發(fā)布的百城住宅庫(kù)存報(bào)告則顯示，截至2018年9月底，100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為43488萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.9%，同比減少5.5%。

“觀察歷史數(shù)據(jù)，2015年1月份以來(lái)，全國(guó)100城庫(kù)存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢(shì)，中間個(gè)別月份雖有反彈，但下跌的趨勢(shì)不改。而今年9月份庫(kù)存規(guī)模明顯增長(zhǎng)，是45個(gè)月以來(lái)首次顯著攀升。這意味著，庫(kù)存走勢(shì)迎來(lái)拐點(diǎn)，四季度將重返上行通道?！眹?yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號(hào)：jwview)說(shuō)。

在供求關(guān)系上，9月房企推盤節(jié)奏明顯加快，100個(gè)城市新建商品住宅月度新批準(zhǔn)預(yù)售面積為5608萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)25.7%，同比增長(zhǎng)22.2%。銷售方面卻出現(xiàn)萎縮，當(dāng)月新建商品住宅成交量為4379萬(wàn)平方米，環(huán)比減少4.2%，同比增長(zhǎng)6.8%。

他稱，在連續(xù)多月出現(xiàn)供小于求后，9月份首次出現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì)。對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，9月份供大于求的矛盾最尖銳，房企重新面臨較大的去庫(kù)存壓力。

此外，9月百城新房存銷比為9.2個(gè)月，比8月份的9.0個(gè)月有所反彈，這意味著，市場(chǎng)僅需9.2個(gè)月的時(shí)間就能消化完這些庫(kù)存。報(bào)告認(rèn)為，類似反彈或說(shuō)明，存銷比開(kāi)始走出歷史低位水平。

當(dāng)然，不管是房?jī)r(jià)漲幅還是庫(kù)存數(shù)據(jù)，不同城市已經(jīng)出現(xiàn)分化。在庫(kù)存上，100個(gè)城市中有18個(gè)城市的存銷比大于16個(gè)月，去庫(kù)存壓力依然較大;有65個(gè)城市的存銷比小于12個(gè)月，去庫(kù)存周期相對(duì)偏小。

報(bào)告認(rèn)為，9月份全國(guó)百城庫(kù)存數(shù)據(jù)出現(xiàn)上漲，說(shuō)明供給規(guī)模較大，而市場(chǎng)去化效果一般。庫(kù)存走勢(shì)也使得房企營(yíng)銷壓力增大，進(jìn)而會(huì)更加依賴以價(jià)換量的策略。

“到了第四季度，預(yù)計(jì)各地預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏依然會(huì)加快，供應(yīng)規(guī)模會(huì)放量。但市場(chǎng)觀望情緒近期比較濃厚，市場(chǎng)交易難言明顯反彈，住宅庫(kù)存規(guī)?；蛴欣^續(xù)攀升的可能。此類庫(kù)存走勢(shì)會(huì)繼續(xù)倒逼房企主動(dòng)降價(jià)，以加快可售項(xiàng)目的去化速度和年度銷售目標(biāo)的完成?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。