十一黃金周歷來(lái)被地產(chǎn)界視為檢驗(yàn)市場(chǎng)冷熱的“風(fēng)向標(biāo)”。

但從2018年黃金周期間來(lái)看，樓市出現(xiàn)一系列降價(jià)維權(quán)事件，而結(jié)合各家機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)，樓市正在步入下行周期。而在相對(duì)更能反映市場(chǎng)預(yù)期變化的一線城市二手房市場(chǎng)，這一跡象更為明顯。

數(shù)據(jù)顯示，“金九銀十”未能奏效，“量縮價(jià)穩(wěn)”開始出現(xiàn)向“量?jī)r(jià)同縮”轉(zhuǎn)變的跡象。一方面，一線城市二手房市場(chǎng)成交量持續(xù)低迷，深圳九月二手住宅過(guò)戶下跌近三成。另一方面，一線城市開始全面出現(xiàn)成交價(jià)格微幅下調(diào)，“降價(jià)掛牌”的房源也有所增多。

多位分析人士均指出，隨著中央對(duì)房地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控不動(dòng)搖，以及房地產(chǎn)信貸收緊的大環(huán)境下，預(yù)計(jì)四季度二手房成交量將維持低迷態(tài)勢(shì)。

“量縮價(jià)穩(wěn)”局面恐變

一線城市二手房市場(chǎng)，成交依舊低迷。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年三季度，北京、深圳的二手房成交量環(huán)比下滑分別達(dá)到35%和42%，上海的成交量下滑也在10%左右。

此外，廣州住建委的數(shù)據(jù)顯示，1-8月，廣州累計(jì)成交二手房71247套，同比下滑約28%。

這一現(xiàn)象在傳統(tǒng)樓市旺季“金九銀十”依然沒(méi)有改觀。

深圳市規(guī)劃國(guó)土委提供的數(shù)據(jù)顯示，9月，深圳二手住宅過(guò)戶4952套，環(huán)比下跌31.3%。而貝殼研究院則表示，盡管北京在2018年黃金周的二手房成交量，比2017年高出53%，但這一交易量只有2016年的57%，且已連續(xù)4個(gè)月下跌，“北京二手房市場(chǎng)持續(xù)處于下行階段”。

值得注意的是，盡管持續(xù)一年多的“量縮”依舊存在，但“價(jià)穩(wěn)”的局面卻似乎有所松動(dòng)。

成交價(jià)格方面，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的中國(guó)房?jī)r(jià)行情APP顯示，最近一個(gè)月，四大一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比均有所下降。

其中，京滬兩地同、環(huán)比均有所下滑。在本輪調(diào)控中政策最為嚴(yán)厲的北京，二手房成交均價(jià)達(dá)到6.08萬(wàn)元，同比下降6.06%，環(huán)比下降1.73%，其同、環(huán)比下降幅度在一線城市中居首。而上海的二手房成交價(jià)格則達(dá)到5.18萬(wàn)元，同環(huán)比分別下降1.29%和0.57%。

穗深兩地則是同比上漲、環(huán)比下滑。廣州二手房均價(jià)達(dá)到3.27萬(wàn)元，同比上漲6.56%，環(huán)比微幅下降0.12%。深圳的二手房?jī)r(jià)格則達(dá)到了5.73萬(wàn)元，同比上漲7.73%，環(huán)比下降1.65%。

“這說(shuō)明房東在主動(dòng)調(diào)低市場(chǎng)預(yù)期?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

嚴(yán)躍進(jìn)解釋稱，一二手房的定價(jià)策略有所不同，一般來(lái)看，一手房主要看房企的資金面。若是資金情況不錯(cuò)，其定價(jià)相對(duì)比較強(qiáng)硬，而二手房的定價(jià)則主要取決于買賣雙方的市場(chǎng)預(yù)期，各類市場(chǎng)信息都對(duì)雙方?jīng)Q策形成影響。

對(duì)此，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，2018年下半年以來(lái)一線城市二手房市場(chǎng)預(yù)期保持減弱態(tài)勢(shì)，購(gòu)房者觀望情緒蔓延，業(yè)主調(diào)價(jià)中漲價(jià)占比以及新增供需均持續(xù)回落。

預(yù)期緣何變化

實(shí)際上，市場(chǎng)的觀望和預(yù)期調(diào)低，在一些數(shù)據(jù)上也有體現(xiàn)。

供給端而言，在體現(xiàn)業(yè)主預(yù)期的掛牌價(jià)格方面，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)則顯示，9月，一線城市中，除廣州微幅上漲0.04%以外，深圳、北京和上海的二手房掛牌價(jià)格分別下降0.32%、0.24%和0.56%。

而廣州鏈家的數(shù)據(jù)顯示，2018年第三季度，其庫(kù)存有效待售房源中，有超過(guò)2.2萬(wàn)套房源調(diào)整了價(jià)格，占可售房源總量的60.1%。其中，“降價(jià)”性質(zhì)的占78.4%，而9月第三周新增的降價(jià)房源占比更是超過(guò)85%。

需求端而言，數(shù)據(jù)顯示，購(gòu)房者的決策時(shí)間正在變長(zhǎng)，帶看量依舊低位，觀望情緒較重。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，黃金周期間，北京二手房業(yè)主和客戶成交周期分別為70.6和75.6天，較去年分別延長(zhǎng)11.1天和11.8天，較2016年均延長(zhǎng)40天。同時(shí)，帶看量在2018年按前期小幅回升后轉(zhuǎn)入下降態(tài)勢(shì)，比2016年的新增帶看量下降30%。

“進(jìn)入9月以后，深圳和上海市場(chǎng)預(yù)期隨著市場(chǎng)的下行，依舊保持向下狀態(tài)。而北京公積金政策在一定程度上加重了市場(chǎng)預(yù)期。在市場(chǎng)進(jìn)入下行區(qū)間時(shí)，一手限競(jìng)房大量集中入市且去化率不理想，以及部分樓盤的降價(jià)行為也強(qiáng)化了降價(jià)預(yù)期?！痹S小樂(lè)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

許小樂(lè)所說(shuō)的北京公積金政策，是指9月13日北京住房公積金管理中心發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款政策的通知》，該文件提出“認(rèn)房又認(rèn)貸”、“繳存額度與繳存年限掛鉤”、“異地購(gòu)房不能隨意提取”等多項(xiàng)措施，鼓勵(lì)“先租后買”的購(gòu)房消費(fèi)。

這一政策被認(rèn)為在一定程度上加劇了年輕人的購(gòu)房焦慮。重慶市渝北區(qū)一位銷售中介告訴記者，黃金周期間他接待了多位在北京、上海工作的不滿30歲的購(gòu)房者，在看房過(guò)程中都表達(dá)了對(duì)公積金政策可能進(jìn)一步收緊的擔(dān)憂。

許小樂(lè)認(rèn)為，房貸政策收緊是制約購(gòu)房需求的關(guān)鍵因素，首次置業(yè)者籌集首付的難度增加，換房者能貸款的比例被壓縮，再加上嚴(yán)格的限購(gòu)政策，使得市場(chǎng)有效需求不足。而市場(chǎng)成交走勢(shì)和市場(chǎng)預(yù)期互相影響，帶看量的減少和交易周期的延長(zhǎng)會(huì)影響部分業(yè)主預(yù)期，導(dǎo)致業(yè)主降價(jià)出售。