土地市場或迎來降溫。

近日，多家地產(chǎn)研究機構(gòu)發(fā)布了7月土地市場數(shù)據(jù)，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，全國300個城市,7月土地出讓金總額為3958億元，同比增加 9%。共成交土地 2087 宗，環(huán)比增加5%，同比增加7%;成交土地面積8781萬平方米，環(huán)比增加9%，同比增加13%。

但具體來看，一二線城市與三四線城市出現(xiàn)分化，一線城市土地成交同環(huán)比均降，二線城市環(huán)比下降同比微漲，而三線城市則同環(huán)比均漲。在成交面積分化的同時，溢價率則普遍同比下降，市場熱度有所緩解。

而在成交情況分化的同時，溢價率持續(xù)下降，土地流拍數(shù)量增多，也反映了市場退燒跡象。

“在調(diào)控趨嚴和金融環(huán)境逐漸趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預(yù)計全國的土地市場仍會逐漸降溫?！?易居研究院研究員沈昕指出。

8月入市或井噴

根據(jù)易居研究院發(fā)布的報告，2018年1-7月，40個典型城市土地出讓金累計收入 12591.3億元,同比增長10.5%，再創(chuàng)歷史新高。

但分開來看，土地市場成交情況則出現(xiàn)了分化趨勢。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，一線城市7月土地成交同環(huán)比均降、四大一線城市在7月共成交土地52宗，成交土地面積145萬平方米，環(huán)比減少32%，同比減少36%。成交額方面，一線城市7月完成出讓金516億元，同比下降7%。

而此前上半年較為火熱的二線城市，土地市場則出現(xiàn)了環(huán)比下降，同比微漲的局面。受中國指數(shù)研究院監(jiān)測的300個城市中，二線城市在7月共成交土地651宗，成交土地面積2756萬平方米，環(huán)比減少6%，同比增加3%。同時，這些城市土地出讓金達到1945億元，同比回落3%。

三四線城市則依舊維持同環(huán)比上漲的高位態(tài)勢。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，受其監(jiān)測的三四線城市在7月共成交土地1384宗，成交土地面積5880平方米，環(huán)比增加20%，同比增加21%。此外，這些城市共完成土地出讓金1497億元，同比大漲41%。

從累計數(shù)據(jù)來看，部分三四線城市的土地市場可謂火熱。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，前8月，有20個三四線城市土地出讓金超過了200億，50個三四線城市超過百億，佛山、湖州、常州、嘉興、南通等城市排名靠前。

多位受訪分析人士均表示，一線城市在嚴格限價下有所降溫，而二三線城市的土地成交雖有波動，但有前一階段銷售火爆帶來的補庫存需求支撐，目前仍處高位。

“供應(yīng)不足是二線城市成交數(shù)據(jù)走弱的主要原因。”新城控股高級副總裁歐陽捷告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道，部分二線城市近期推出住宅用地面積減少，天津，武漢，南京，廈門，西安，南昌，太原等多地的宅地推出都在下降，部分城市下滑幅度達到40%。

不過，這一情況或在8月發(fā)生改變。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月各地入市住宅土地數(shù)量將明顯上漲，預(yù)計住宅土地市場將迎來高位。

以一線城市看，8月，上海包括租賃土地在內(nèi)，住宅土地將入市13宗，廣州則計劃在增城區(qū)、花都區(qū)等5個城區(qū)推出10宗宅地，北京也有大興2宗住宅土地入市。

二線城市供應(yīng)加碼力度更大。8月到目前預(yù)計入市的住宅土地將達到324宗，合計3824.65萬平米。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，雖然一二線城市調(diào)控政策嚴格，溢價率有所下滑，但對于房企來說，為了加大銷售額，有地推出依然會集中拿地。

地價連續(xù)四月同比下跌

在成交金額創(chuàng)下歷史新高的同時，地價同比下降、土地溢價率走低和流拍土地增加等現(xiàn)象，則反映了土地市場的降溫趨勢。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示: 7月份，受監(jiān)測的40個典型城市土地成交建筑面積環(huán)比下跌，土地出讓均價連續(xù)四個月同比下跌。今年以來，土地成交溢價率保持低位，多項指標(biāo)增幅有所收窄。

而中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)則顯示，7 月，全國300個城市住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價率為15%， 比上月減少4個百分點，較去年同期下降26個百分點。

而土地流標(biāo)數(shù)量的增多，則在近期引起關(guān)注。

中原地產(chǎn)對今年1至7月的全國土地流標(biāo)情況的統(tǒng)計顯示，截至7月30日，一線城市土地流標(biāo)13宗，是2012年以來的新高，2017年同期為4宗,而二線城市合計流標(biāo)經(jīng)營性土地154宗，2017年同期為77宗。三四線城市經(jīng)營性土地合計流標(biāo)達到了629宗，而2017年同期為284宗。

對此，歐陽捷表示，流拍土地增多并非是樓市下行的預(yù)兆，更多是土地市場回歸理性的信號。

歐陽捷認為，一方面房企資金趨緊，融資渠道受限，在土地市場越發(fā)理性，溢價率有所下跌。另一方面，部分地塊位置偏遠、配建面積多，房價地價差總體不斷縮小，是土地流拍增多的另一個原因。

而張大偉則預(yù)計，目前來看，流標(biāo)土地占比依然非常低，但調(diào)控政策還在繼續(xù)升級加碼，房企資金鏈逐漸開始緊張，預(yù)計2018年后續(xù)流標(biāo)土地數(shù)量和范圍會進一步擴大，溢價率也將持續(xù)降低。