今年以來(lái)，北京、深圳、廣州、南京、杭州等多個(gè)樓市熱門城市傳出房貸利率松動(dòng)乃至下調(diào)的消息。而房貸利率的松動(dòng)也直接帶動(dòng)了樓市的回暖。

但在“房住不炒”的政策基調(diào)下，監(jiān)管部門依然時(shí)刻關(guān)注房?jī)r(jià)的走向，并做出預(yù)警提示。

5月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)在4月19日對(duì)6個(gè)城市樓市進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，又對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了房?jī)r(jià)預(yù)警提示。

隨著監(jiān)管層的警示和調(diào)控加碼，房貸平均利率在連續(xù)多個(gè)月下降之后，5月多地出現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪中發(fā)現(xiàn)，北上廣深等一線城市目前房貸利率處于暫時(shí)穩(wěn)定狀態(tài)，此輪房貸利率的上升趨勢(shì)目前主要出現(xiàn)在二三線城市，而監(jiān)管部門此輪點(diǎn)名的城市也主要為二三線城市。

過(guò)快回溫的樓市

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪中發(fā)現(xiàn)，隨著房貸利率的松動(dòng)，樓市回溫，而在部分二三線城市，這種回溫開始出現(xiàn)了“過(guò)快”與“過(guò)熱”。

5月18日住建部點(diǎn)名四座城市，均在近年樓市表現(xiàn)“不俗”。其中，“強(qiáng)二線”城市蘇州比較具有典型性，因其東臨上海又產(chǎn)業(yè)密集，近3年來(lái)在國(guó)家穩(wěn)樓市的情況下依然只漲不跌，甚至都沒(méi)有橫盤過(guò)。

一位蘇州從事房產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道介紹，目前蘇州城區(qū)實(shí)行的限購(gòu)政策是2016年10月制定的，本市戶籍家庭禁購(gòu)第四套房，外地家庭禁購(gòu)二套房并且在購(gòu)置首套房時(shí)提供其他附加條件。

在首付比例方面，也從“房住不炒”的大方向下進(jìn)行了調(diào)整：首套房最低首付30%;二套房首付最低50%，但是有一套房且房貸還沒(méi)有結(jié)清的，申請(qǐng)商貸的首付比例從50%調(diào)高到了80%;家庭購(gòu)置第三套住房，則不發(fā)放商業(yè)貸款。

雖然購(gòu)房資格和首付比例較為嚴(yán)格，但是蘇州近年來(lái)房?jī)r(jià)上升明顯。根據(jù)蘇州克爾瑞數(shù)據(jù)，今年一季度蘇州市區(qū)商品住宅成交面積169萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21%;成交均價(jià)20907元/平方米，同比上漲8%。4月份單月，蘇州商品住宅成交面積105萬(wàn)平方米，環(huán)比增加58%，同比增加81%;成交均價(jià)更是漲至21881元/平方米，環(huán)比上漲6%，同比上漲10%。

“2019年這四個(gè)多月，園區(qū)二手房單價(jià)上漲4000屬于正?，F(xiàn)象，有些小區(qū)因地段好，直漲1萬(wàn)多?！币晃惶K州居民表示。

但即使如此也未能阻擋蘇州樓市的繼續(xù)火熱?！疤K州園區(qū)里最低的新房也要3.5萬(wàn)元一平，高一點(diǎn)的在5-6萬(wàn)元。有些新盤要看樣板房，先要查卡里有沒(méi)有700萬(wàn)。現(xiàn)在園區(qū)的新盤基本都要全款，就這樣搶也搶不到?！币晃粵](méi)有搶到房的蘇州本地居民表示，新房供應(yīng)完全跟不上市場(chǎng)需求，“一個(gè)樓盤，猶豫了一天就沒(méi)買上，因?yàn)槟翘烊セ?00%。”

與此同時(shí)，4月以來(lái)部分當(dāng)?shù)劂y行下調(diào)了房貸利率水平，以往普遍上浮25%的情景已經(jīng)不再出現(xiàn)，并且放款有所提速。

根據(jù)融360統(tǒng)計(jì)，蘇州地區(qū)監(jiān)測(cè)的17家銀行分(支)行中，9家銀行都在4月份下調(diào)了首套房貸款利率，所有銀行最低可執(zhí)行利率都不超過(guò)基準(zhǔn)的1.2倍，最低為基準(zhǔn)上浮10%。其中，首套房貸最低可執(zhí)行利率仍為基準(zhǔn)上浮15%的有4家銀行，10家銀行基準(zhǔn)上浮10%，3家銀行基準(zhǔn)上浮18%。

蘇州央行信貸科人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，今年1-4月蘇州的住房信貸較為平穩(wěn)，尚未出現(xiàn)大幅波動(dòng)。目前對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸也尚未出臺(tái)政策收緊。

除蘇州外，佛山、南京、杭州等二三線城市也于今年1-4月相繼下調(diào)了房貸利率，并在下調(diào)后保持了一段時(shí)間的平穩(wěn)。

以佛山為例，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從佛山地產(chǎn)中介和多家銀行處獲悉，佛山的房貸利率自今年3月份出現(xiàn)了整體下調(diào)之后，近2個(gè)月來(lái)一直保持相對(duì)穩(wěn)定。即首套房貸利率主流上浮10%，二套房上浮15%~20%。而在3月以前，佛山房貸主流首套房利率是上浮15%。

房貸利率拐點(diǎn)或?qū)⒌絹?lái)

但樓市過(guò)熱的情況在最近遭遇了調(diào)控加碼。從目前21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到的情況看，這一調(diào)控或?qū)姆抠J利率和當(dāng)?shù)卣叨加兴w現(xiàn)，房貸利率連續(xù)下行的拐點(diǎn)或?qū)⒌搅恕?

以蘇州為例，在連續(xù)火熱后，蘇州出臺(tái)多項(xiàng)政策調(diào)控樓市。5月11日，蘇州市政府出臺(tái)《市政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補(bǔ)充意見》，對(duì)蘇州工業(yè)園區(qū)全域、高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域新建商品住房實(shí)施限制轉(zhuǎn)讓措施，購(gòu)房人自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起，滿三年后方可轉(zhuǎn)讓。對(duì)于蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手住房，購(gòu)房人通過(guò)二手住宅市場(chǎng)交易新取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿五年后方可轉(zhuǎn)讓。

5月16日，蘇州工業(yè)園區(qū)調(diào)控再度加碼，用于申請(qǐng)入學(xué)的住宅，從“五年一學(xué)位”調(diào)整為“九年一學(xué)位”，這也是2019年全國(guó)第一個(gè)學(xué)區(qū)房收緊的政策。

同時(shí)，部分城市房貸利率開始出現(xiàn)上行趨勢(shì)。

整體來(lái)看，北上廣深四大一線城市房貸利率較為穩(wěn)定。但值得注意的是，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從深圳某地產(chǎn)中介處獲悉，深圳某大行房貸業(yè)務(wù)在近期處于暫停階段，主要原因或許與額度有關(guān)。

“市場(chǎng)理解的話應(yīng)該是上半年額度用盡，對(duì)外或許會(huì)說(shuō)正常開展，實(shí)際就是需要排隊(duì)。但其他行目前放貸情況均正常，也暫時(shí)沒(méi)有上調(diào)利率的趨勢(shì)。”該人士指出。

而二三線城市的房貸利率明顯較一線城市更具波動(dòng)性，而利率波動(dòng)性在二套房更加明顯。

以此次住建部預(yù)警提示的南寧市為例。自2017年以來(lái)，南寧首套房貸利率從基準(zhǔn)利率九折優(yōu)惠一路走高，2019年2月起南寧多家銀行陸續(xù)下調(diào)了首套、二套房的房貸利率，主流房貸利率為首套利率上浮20%，二套上浮25%-30%。

但在近期，南寧多家銀行的二套房利率出現(xiàn)上調(diào)，其中某股份行在南寧的二套房利率從此前的25%上調(diào)至40%。

合肥也在5月出現(xiàn)了部分銀行房貸利率的上調(diào)。在目前首套房房貸利率主流上浮20%的基礎(chǔ)上，部分股份行上調(diào)至25%。部分銀行的放款速度也出現(xiàn)了下滑。

但也有利率在近期松動(dòng)的城市，如長(zhǎng)沙和武漢。

華南某二線城市股份行個(gè)貸業(yè)務(wù)人士指出，利率上調(diào)或者下行對(duì)二三線城市的樓市來(lái)說(shuō)通常敏感度沒(méi)有一線城市那么高。所以二三線城市的房貸利率可能會(huì)更加“個(gè)性化”，更多受到銀行的額度、業(yè)務(wù)側(cè)重、市場(chǎng)多方因素影響，不同銀行存在一定差異。

他認(rèn)為，近期二三線城市整體樓市回溫明顯，但如果回溫過(guò)快，在整體政策指導(dǎo)下，大概率會(huì)影響目前的利率整體下行的趨勢(shì)。尤其對(duì)于非剛需的購(gòu)房者，二套房利率的波動(dòng)影響更大。未來(lái)不排除上調(diào)利率尤其是二套房利率的可能性。