繼出租、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓之后，宅基地入市多了一個(gè)途徑。

近日，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)提出，允許村集體在農(nóng)民自愿前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市。

一直以來(lái)，由于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地在農(nóng)村建設(shè)用地中的比重較小，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的改革被認(rèn)為對(duì)增加土地供應(yīng)，改善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的幫助有限。農(nóng)村閑置宅基地至少有集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地兩倍以上的規(guī)模。這一政策落地后，會(huì)對(duì)建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)造成多大的影響?

理順“人與地”關(guān)系

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，意見(jiàn)將“建立健全有利于城鄉(xiāng)要素合理配置的體制機(jī)制”作為具體任務(wù)的首位。

國(guó)家發(fā)改委發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃司司長(zhǎng)陳亞軍在解讀意見(jiàn)時(shí)表示，建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系有5項(xiàng)主要任務(wù)，第一是建立健全有利于城鄉(xiāng)要素合理配置的體制機(jī)制。

“這是提高經(jīng)濟(jì)效率和全員勞動(dòng)生產(chǎn)率的關(guān)鍵制度。必須破除妨礙城鄉(xiāng)要素自由流動(dòng)和平等交換的體制機(jī)制壁壘，促進(jìn)各類(lèi)要素更多向鄉(xiāng)村流動(dòng)，在鄉(xiāng)村形成人才、土地、資金、產(chǎn)業(yè)、信息匯聚的良性循環(huán)?！标悂嗆娬f(shuō)。

其中，作為重要要素的“人口”與“土地”之間的關(guān)系如何處理?

《意見(jiàn)》明確提出，要全面落實(shí)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模與吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤政策(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“人地掛鉤”政策)，維護(hù)進(jìn)城落戶農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，支持引導(dǎo)其依法自愿有償轉(zhuǎn)讓上述權(quán)益。

上海交通大學(xué)城市科學(xué)研究院院長(zhǎng)劉士林告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，城鎮(zhèn)化的過(guò)程其實(shí)就是人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市的過(guò)程。目前，我國(guó)城鎮(zhèn)化過(guò)程中遭遇的主要問(wèn)題是城鄉(xiāng)不平衡，城鄉(xiāng)之間的人才、產(chǎn)業(yè)和公共服務(wù)等要素差別過(guò)大。對(duì)于農(nóng)民而言，其所擁有的最基本要素就是土地，土地問(wèn)題不解決，其他要素很難跟上。只有理順了人口與土地之間的關(guān)系，才能解決后續(xù)的其他資源的配置問(wèn)題。

2016年10月，國(guó)家發(fā)改委等五部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機(jī)制的實(shí)施意見(jiàn)》提出，到2018年，基本建立人地掛鉤機(jī)制;到2020年，全面建立科學(xué)合理的人地掛鉤機(jī)制政策體系，為如期實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶提供用地保障。

中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長(zhǎng)嚴(yán)金明向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“人地掛鉤”是將建設(shè)用地增加規(guī)模與人口增加規(guī)模聯(lián)系起來(lái)考慮，可以避免此前部分城市和開(kāi)發(fā)區(qū)出現(xiàn)的用地規(guī)模遠(yuǎn)超實(shí)際需求的現(xiàn)象，更好保障新型城鎮(zhèn)化的用地需求。

嚴(yán)金明指出，未來(lái)隨著“人地掛鉤”機(jī)制的完善，對(duì)于一些產(chǎn)業(yè)衰退、人口凈流出的收縮型城市，要嚴(yán)控其新增建設(shè)用地規(guī)模，轉(zhuǎn)為存量挖潛為主。

閑置宅基地可以入市

在此次《意見(jiàn)》提及的農(nóng)村土地改革的幾大板塊中，宅基地制度改革一直最受關(guān)注。

國(guó)家發(fā)改委方面在解讀《意見(jiàn)》時(shí)仍然強(qiáng)調(diào)，“城里人到農(nóng)村買(mǎi)宅基地的口子不能開(kāi)，按規(guī)劃嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制的原則不能突破，嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館”三大原則。

2016年出臺(tái)的《關(guān)于建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機(jī)制的實(shí)施意見(jiàn)》規(guī)定，允許進(jìn)城落戶人員在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地。但由于村集體內(nèi)部宅基地需求較小，這類(lèi)交易規(guī)模一直較小。

而隨著農(nóng)村宅基地三權(quán)分置試點(diǎn)的推開(kāi)，城里人到農(nóng)村買(mǎi)宅基地的現(xiàn)象再現(xiàn)，也引來(lái)了主管部委的多次發(fā)聲。

不過(guò)，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道注意到，從宅基地申請(qǐng)、宅基地使用權(quán)的利用和宅基地退出等多個(gè)方面，都有了“放活一些”的政策突破。

其中，政策力度最大的是，“允許村集體在農(nóng)民自愿前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市”。

農(nóng)業(yè)農(nóng)村部經(jīng)濟(jì)研究中心研究員廖洪樂(lè)告訴記者，這是此次文件的一大政策突破，過(guò)去宅基地雖然也被視作集體建設(shè)用地，但并不被看作集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，不能直接入市。這一政策會(huì)極大增加村集體在集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市過(guò)程中的靈活性和主動(dòng)權(quán)。

目前還在審議的《土地管理法》修正案草案提出，對(duì)土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用。

一位農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的研究人士告訴記者，這一政策的落實(shí)，有利于刺激地方政府和村集體基層相關(guān)的動(dòng)力，也是對(duì)基層訴求的回應(yīng)。

這一政策會(huì)帶來(lái)多大影響?根據(jù)有關(guān)方面的測(cè)算，2013年全國(guó)的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的面積約為4200萬(wàn)畝。中國(guó)社科院農(nóng)村所在《中國(guó)農(nóng)村發(fā)展報(bào)告(2018)》中指出，農(nóng)民空置的宅基地可以用于整治的有1億畝左右。

不過(guò)，多位受訪人士均表示，這并不意味著這一億畝閑置宅基地都可以轉(zhuǎn)化入市。

嚴(yán)金明告訴記者，雖然此類(lèi)政策開(kāi)了口子，但由于要滿足有償退出、農(nóng)民自愿的條件，還涉及村莊所處的規(guī)劃要求和空間位置，決定了這些閑置宅基地能否轉(zhuǎn)為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，以及轉(zhuǎn)化的價(jià)值。所以，這一政策具體會(huì)對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市規(guī)模造成多大影響，目前還難以估計(jì)。

《意見(jiàn)》還提出，要推動(dòng)各地制定省內(nèi)統(tǒng)一的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)，探索對(duì)增量宅基地實(shí)行集約有獎(jiǎng)、對(duì)存量宅基地實(shí)行退出有償。

廖洪樂(lè)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，《意見(jiàn)》中提到的“增量集約有獎(jiǎng)”，是一個(gè)之前很少聽(tīng)聞的政策。具體來(lái)看，有可能是通過(guò)設(shè)定省內(nèi)統(tǒng)一的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于新申請(qǐng)宅基地農(nóng)戶，人均面積小于這一標(biāo)準(zhǔn)的，給與補(bǔ)貼等形式的獎(jiǎng)勵(lì)，有利于更好的實(shí)現(xiàn)集約用地。