“更好解決群眾住房問(wèn)題，落實(shí)城市主體責(zé)任，改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”3月5日上午，十三屆全國(guó)人大二次會(huì)議在人民大會(huì)堂開(kāi)幕，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報(bào)告，對(duì)2019年房地產(chǎn)政策如此定調(diào)。

“更好解決群眾住房問(wèn)題，落實(shí)城市主體責(zé)任，改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”3月5日上午，十三屆全國(guó)人大二次會(huì)議在人民大會(huì)堂開(kāi)幕，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報(bào)告，對(duì)2019年房地產(chǎn)政策如此定調(diào)。

此次政府工作報(bào)告共三次提到“房地產(chǎn)”，第一處是在總結(jié)2018年扎實(shí)打好三大攻堅(jiān)戰(zhàn)相關(guān)工作時(shí)提到，“改革完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制”;第二處是在布置今年深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化相關(guān)工作時(shí)，對(duì)今年的房地產(chǎn)政策做出的相關(guān)部署;第三處則是在布置深化財(cái)稅金融體制改革工作時(shí)提到，要穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

本次政府工作報(bào)告中對(duì)2019年房地產(chǎn)政策的表述，被認(rèn)為延續(xù)了去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議與全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議的“求穩(wěn)”基調(diào)。但多位分析人士均指出，在房地產(chǎn)政策大基調(diào)不變、不會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)的同時(shí)，棚改放緩、部分城市調(diào)控微松等變化將會(huì)出現(xiàn)。

基調(diào)仍求穩(wěn)

政府工作報(bào)告指出，要更好解決群眾住房問(wèn)題，落實(shí)城市主體責(zé)任，改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

實(shí)際上，在近兩年來(lái)不斷加碼的調(diào)控政策效果持續(xù)累加下，進(jìn)入2019年，房?jī)r(jià)漲勢(shì)繼續(xù)放緩。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月的70城市新房?jī)r(jià)格平均環(huán)比漲幅，在連續(xù)三個(gè)月下跌后來(lái)到0.61%。而在市場(chǎng)反應(yīng)更加敏銳的二手房市場(chǎng)，4個(gè)一線(xiàn)城市的二手房?jī)r(jià)格平均環(huán)比下降0.1%，31個(gè)二線(xiàn)城市的二手房?jī)r(jià)格由升轉(zhuǎn)降，平均降幅為0.1%。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，政府工作報(bào)告所提到的城市主體責(zé)任，其內(nèi)容核心是此前全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提到的穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，其實(shí)是雙向調(diào)節(jié)，大漲肯定不是穩(wěn)定，但暴跌也同樣不是穩(wěn)定。

張大偉注意到，過(guò)去幾年中市場(chǎng)最關(guān)注的房地產(chǎn)調(diào)控原則“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，并未出現(xiàn)在此次政府工作報(bào)告中。張大偉認(rèn)為，中央遏制房?jī)r(jià)上漲的決心不會(huì)發(fā)生改變，調(diào)控基本原則也不會(huì)改變，但本輪房地產(chǎn)政策最嚴(yán)格的階段已經(jīng)過(guò)去。部分房?jī)r(jià)平穩(wěn)的城市，調(diào)控可能出現(xiàn)調(diào)整的趨勢(shì)。

政府工作報(bào)告中還延續(xù)了中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系”的相關(guān)表述。

在貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)看來(lái)，這一方面表明中央把住房保障擺在更加重要的位置，另一方面也表明市場(chǎng)與保障兩者分開(kāi)的思路。

許小樂(lè)指出，政策上會(huì)對(duì)過(guò)去過(guò)度行政化干預(yù)的手段進(jìn)行結(jié)構(gòu)性微調(diào)，支持正常的首次置業(yè)和改善需求，支持跨城市流動(dòng)人口的住房置換，并對(duì)二套、多套住房以及投資投機(jī)性需求依然保持高壓態(tài)勢(shì)。

此外，不僅是調(diào)控政策，與樓市密切相關(guān)的信貸政策，也將在2019年保持“求穩(wěn)”態(tài)勢(shì)。

政府工作報(bào)告提出，要引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)大信貸投放、降低貸款成本，精準(zhǔn)有效支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，不能讓資金空轉(zhuǎn)或脫實(shí)向虛。加大對(duì)中小銀行定向降準(zhǔn)力度，釋放的資金全部用于民營(yíng)和小微企業(yè)貸款。

一位東部省份房企人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，政府工作報(bào)告對(duì)金融支持小微企業(yè)的導(dǎo)向十分明確，結(jié)合此前2月底央行表態(tài)“繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，審慎發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款”，房地產(chǎn)金融管控將會(huì)依然嚴(yán)格。

3月5日下午，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在旁聽(tīng)重慶代表團(tuán)全體會(huì)議時(shí)對(duì)媒體記者表示，下一階段房地產(chǎn)金融政策總的方針不會(huì)有改變。此外，郭樹(shù)清還提到，結(jié)構(gòu)性去杠桿要“穩(wěn)住家庭杠桿率”。

棚改、房地產(chǎn)稅提法有變

盡管整體政策基調(diào)仍是“穩(wěn)”字當(dāng)頭，但在棚改、房地產(chǎn)稅等房地產(chǎn)領(lǐng)域廣受關(guān)注的話(huà)題，在今年政府工作報(bào)告中的描述口吻則有微妙變化。

今年的政府工作報(bào)告提出，繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求。

與去年提出“開(kāi)工580萬(wàn)套”的棚改目標(biāo)不同，今年的政府工作報(bào)告并未提出明確的棚改目標(biāo)。此前國(guó)務(wù)院曾提出，實(shí)施2018年到2020年3年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，再改造各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)1500萬(wàn)套，在2018年完成626萬(wàn)套的基礎(chǔ)上，還有874萬(wàn)套目標(biāo)需要完成。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，2014年至今，全國(guó)棚戶(hù)區(qū)改造建設(shè)計(jì)劃套數(shù)分別為470萬(wàn)、580萬(wàn)、600萬(wàn)、600萬(wàn)和580萬(wàn)套，而全國(guó)實(shí)際執(zhí)行套數(shù)則分別是470萬(wàn)、601萬(wàn)、606萬(wàn)、609萬(wàn)和626萬(wàn)套。

分析人士指出，從各地陸續(xù)公布的地方棚改目標(biāo)來(lái)看，相比2018年可能有較大幅度的下滑。這是由于當(dāng)前房地產(chǎn)庫(kù)存已處于低位，疊加三、四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)在2018年上半年上漲速度較快，需求透支嚴(yán)重，不再?gòu)?qiáng)調(diào)硬性的棚改目標(biāo)，是符合市場(chǎng)實(shí)際發(fā)展情況的做法。

而在住房保障體系建設(shè)上，2018年12月，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)掛牌三宗位于大興區(qū)的集體建設(shè)用地用于建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房。

全國(guó)人大代表、清華大學(xué)教授蔡繼明向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，此類(lèi)基于農(nóng)村土地“三塊地”改革的試點(diǎn)，對(duì)于盡快形成和完善住房保障體系有著重要意義。而隨著此次報(bào)告提出“推廣”農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)成果，此類(lèi)堅(jiān)持多渠道保障住房需求的試點(diǎn)可能會(huì)更多。

另外，在提及深化財(cái)稅金融體制改革工作時(shí)，政府工作報(bào)告指出，要健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，這是政府工作報(bào)告連續(xù)兩年提出關(guān)于房地產(chǎn)稅的相關(guān)內(nèi)容，也是政府工作報(bào)告近年來(lái)第三次提及房地產(chǎn)稅。

張大偉表示，對(duì)于房地產(chǎn)稅的表述從“穩(wěn)妥推進(jìn)”變?yōu)榱恕胺€(wěn)步推進(jìn)”，穩(wěn)步是指有把握地按一定步驟進(jìn)行，代表房地產(chǎn)稅逐漸進(jìn)入制定程序中。