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中部六省，房地產(chǎn)開發(fā)投資“冰火兩重天”。
近日，包括國家統(tǒng)計局在內(nèi)，多家官方與市場機構(gòu)發(fā)布了房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)。21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，其中，中部地區(qū)的房地產(chǎn)投資進一步分化。
銷售層面，中部地區(qū)主要城市呈現(xiàn)量縮價穩(wěn)態(tài)勢。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，1月，鄭州、武漢、長沙、南昌4個中部城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降40%，同比下降23%。國家統(tǒng)計局稍早些時候發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)則顯示，武漢、長沙、鄭州、合肥等中部主要城市房價平穩(wěn)，環(huán)比漲幅在1%以內(nèi)。
而在投資層面，近日以來，中部各省陸續(xù)發(fā)布完畢了2018年的房地產(chǎn)開發(fā)投資情況?？傮w來看，中部六省2018年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25180億元，增長5.4%，低于全國總體水平4個百分點。同時，不同省份間分化加劇，一些省份高開低走，全年房地產(chǎn)投資負增長，另一些則持續(xù)保持較高速增長。
對此，多位分析人士均指出，中部省份前一輪的熱點地區(qū)，如安徽、湖北，已經(jīng)進入到調(diào)控效力顯現(xiàn)的樓市調(diào)整階段，而對于湖南、山西等過去的樓市“洼地”，則還在樓市輪動效應(yīng)下走熱。但2019年，中部樓市在“三穩(wěn)”目標與分類指導(dǎo)、一城一策等政策背景下，或?qū)⒆呦蚱椒€(wěn)。
投資持續(xù)分化
按照國家統(tǒng)計局口徑，中部地區(qū)包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6個省?？傮w來看，中部六省2018年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25180億元，增長5.4%，低于全國總體水平4個百分點，較三季度又有所擴大。
Wind資訊統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，河南、安徽、湖北、湖南、江西和山西六地，由高到低分別實現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資額7015億、5974億、4693億、3945億、2174億和1376億元。
從增速來看，上半年大熱的中部各省出現(xiàn)了明顯的分化。2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速，六省由高到低分別是山西、湖南、江西、安徽、湖北和河南，增速分別是18%、15.2%、8%、6.4%、2.6%和-1.1%。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，這種分化與地產(chǎn)輪動效應(yīng)有關(guān)。對于中部地區(qū)，此前樓市狀況較好的安徽、湖北等地，其上揚周期較早來臨，一方面使得這些地區(qū)2017年的房地產(chǎn)投資基數(shù)較大，另一方面也形成了一些庫存，影響了開發(fā)商投資積極性，這使得安徽、湖北、河南等地2018年出現(xiàn)了低速甚至負增長。
而對于湖南、江西等地，嚴躍進指出，這些地區(qū)在全國樓市輪動效應(yīng)居于相對末位，樓市此前幾年相對穩(wěn)定，市場上行的時間較晚，開發(fā)商加大投資力度的時間節(jié)點也有所滯后，因此在2018年還是實現(xiàn)了相對較高的增速。
此外，21世紀經(jīng)濟報道注意到，上述增速較低的三個省份，還不約而同出現(xiàn)了明顯的高開低走現(xiàn)象。Wind資訊統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，安徽2018年一季度房地產(chǎn)投資增速高達22%，全年則僅有約6%，河南、湖北一季度增速都在13%左右，全年則僅只有約-1%和2%。
對此，安徽建筑大學(xué)管理學(xué)院副院長、房地產(chǎn)研究所所長李國昌以安徽為例，向21世紀經(jīng)濟報道記者解釋“高開低走” ，開發(fā)商投資轉(zhuǎn)向“洼地”省份的多方面原因。一方面，安徽等地政策收緊較多，一定程度壓制了樓市銷售，對市場預(yù)期造成了一定影響。另一方面，安徽等地此前棚改推進力度較大，但此類政策在2018年下半年受到影響，也對當?shù)亻_發(fā)商的投資熱情有所影響。
實際上，棚改政策變動，被認為對中部地區(qū)的影響將會甚于東部。多位分析人士均向21世紀經(jīng)濟報道記者指出，中部地區(qū)前一輪的棚改任務(wù)相對更重，棚改政策利好是過去幾年中刺激當?shù)貥鞘锌焖侔l(fā)展的重要原因，但隨著2019年棚改政策利好整體走弱，中部地區(qū)的房地產(chǎn)投資增速可能還會保持較低速的增長。
據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者的不完全統(tǒng)計，河南、山西兩地2019年的棚改目標，相比前一年分別下調(diào)了70%和74%，安徽和湖北分別下調(diào)了24%和6%。
銷售或?qū)⒔禍?/strong>
與投資分化進一步加劇不同，中部地區(qū)2018年的銷售市場，則呈現(xiàn)出整體量價齊升的“火熱”局面。
國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2018年，中部地區(qū)商品房銷售面積50695萬平方米，增速雖然回落1.1個百分點，但仍增長6.8%，;銷售額33848億元，增速雖然回落2.5個百分點，但仍增長18.1%。
分省來看，Wind資訊統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，河南、湖北、安徽、湖南、江西、山西的全年商品房銷售額分別為8055億、7531億、7077億、5354億、4219億和1610億。
而從增速來看，上述六省的商品房銷售額增速均達到兩位數(shù)。除河南外，還均達到了15%以上。按照上述省份銷售額的高低順序，其同比增速分別達到了約13%、20.3%、20.6%、20%、17.5%和18.6%。
嚴躍進認為，相比東部地區(qū)，中部省份的房地產(chǎn)銷售還是有“后發(fā)優(yōu)勢”，區(qū)域價值洼地概念被挖掘，導(dǎo)入更多的購房需求和資源。
不過，從2019年的情況來看，在調(diào)控持續(xù)和棚改走弱的雙重背景下，火熱的中部地區(qū)樓市，或已走向拐點。
這首先在龍頭城市有所顯現(xiàn)。易居研究院的《40城住宅報告》顯示，2019年1月，鄭州、武漢、長沙、南昌4個中部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降40%，同比下降23%。
對此，易居研究院認為，中部二線城市成交同比下降幅度較大，從同比增速曲線來看，增速已連續(xù)兩個月收窄，未來幾個月還將進一步收窄直至進入負區(qū)間。預(yù)計東部二線城市后續(xù)將繼續(xù)降溫，而包括中部在內(nèi)的其他地區(qū)二線城市以及三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風險。
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