1月21日，在省部級主要領(lǐng)導干部堅持底線思維著力防范化解重大風險專題研討班開班式上，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平強調(diào)，要穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案。

2018年 ，房地產(chǎn)多項數(shù)據(jù)再創(chuàng)新高。

國家統(tǒng)計局1月21日發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況顯示，投資方面，2018年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資12.03萬億元，比上年增長9.5%，比上年同期提高2.5個百分點。銷售方面，2018年，全國商品房銷售面積17.17億平方米，比上年增長1.3%，其中住宅銷售面積增長2.2%;商品房銷售額15萬億元，增長12.2%，其中住宅的銷售額增長14.7%。銷售規(guī)模與銷售金額再度創(chuàng)下歷史新高。

此外，商品房待售面積5.24億平方米，比上年末減少6510萬平方米，庫存連續(xù)三年下降。

對此，中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛，在1月21日國是論壇上向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，2018年房地產(chǎn)市場總體達到了調(diào)控的預期目標，在2018年8月份以后，全國樓市降溫出現(xiàn)，而從數(shù)據(jù)來看，降溫相對溫和。

倪鵬飛同時指出，棚戶區(qū)改造政策有變以后，三四線城市需求會有明顯的變化，2019年房地產(chǎn)市場或?qū)俣瘸霈F(xiàn)分化并加劇。

結(jié)構(gòu)性調(diào)整

盡管房地產(chǎn)開發(fā)和銷售數(shù)據(jù)均創(chuàng)下歷史新高，但在調(diào)控政策的影響下，2018年樓市依舊出現(xiàn)了一些結(jié)構(gòu)性變化。

2018年商品房銷售面積增速大幅回落，但銷售額仍保持兩位數(shù)增長。2018年，商品房銷售面積17.17億平方米，比上年增長1.3%，比上年回落6.4個百分點。商品房銷售額15萬億元，增長12.2%，比上年回落1.5個百分點。

對此，易居研究院研究員沈昕解釋稱，2018年，調(diào)控政策和信貸政策繼續(xù)趨緊，且由于本輪短周期上升期已持續(xù)近3年，需求透支較為嚴重，全國商品房銷售面積增速進一步回落至1.3%。

不過，盡管，“量升”幅度不大，但“價漲”局面持續(xù)。

以國家統(tǒng)計局公布的商品房銷售額與銷售面積，計算2018年全國商品房成交均價為8737元每平方米，價格上漲10.7%。其中，分地區(qū)來看，西部和東部地區(qū)漲幅較高，分別為15.4%和12.1%，東北和中部地區(qū)漲幅分別為11.9%和10.5%。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從全國市場看，二三線城市棚改等政策帶來的高峰期依然存在，部分城市依然是去庫存，從全國看，分化趨勢持續(xù)。一二線城市調(diào)控政策力度大，但其他城市中上漲的數(shù)量依然較多?！疤貏e是中西部銷售面積上漲幅度均遠超過市場平均漲幅。三線城市成為本輪房價上漲、銷售面積上漲的集中區(qū)域。”

而在投資方面，區(qū)域分化依然明顯，東部、中部房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下降，而西部則還在加速。

數(shù)據(jù)顯示，2018年，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資64355億元，比上年增長10.9%，增速比1-11月份回落0.4個百分點;中部地區(qū)投資25180億元，增長5.4%，回落0.5個百分點;西部地區(qū)投資26009億元，增長8.9%，提高0.7個百分點;東北地區(qū)投資4720億元，增長17.5%，提高1.3個百分點。

此外，隨著土地溢價率受到嚴格控制，盡管房企購地面積依然上漲，但購地成交價款的增速則大幅下滑。2018年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積29142萬平方米，比上年增長14.2%，比上年回落1.6個百分點;土地成交價款16102億元，增長18.0%，比上年回落31.4個百分點。

值得注意的是，這是2013年以來，樓市“面粉”與“面包”價格之比首次出現(xiàn)下降。根據(jù)易居研究院的統(tǒng)計，從全國土地購置均價占商品房銷售均價的比重來看，2018年地價房價比小幅下行至64%，比2017年下降4個百分點，是2013年以來的首次下降。

“這說明地價的漲幅小于房價漲幅，本輪房地產(chǎn)上升周期中地價帶動房價上漲的效應(yīng)非常顯著，隨著地價漲幅的不斷收窄，房價漲幅也將隨之收窄?！鄙蜿扛嬖V21世紀經(jīng)濟報道記者。

一城一策定調(diào)2019?

在2018年市場呈現(xiàn)出降溫和結(jié)構(gòu)性調(diào)整變化的背景下，2019年的房地產(chǎn)與房地產(chǎn)政策將會做出怎么樣的針對性調(diào)整?2018年年底以來，部分城市樓市政策作出微調(diào)，也引發(fā)了各界對2019年樓市政策走向的熱議。

1月21日，在省部級主要領(lǐng)導干部堅持底線思維著力防范化解重大風險專題研討班開班式上，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平強調(diào)，要穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案。

對此，多位分析人士均向21世紀經(jīng)濟報道指出，講話提到實施方案，這或說明房地產(chǎn)長效發(fā)展機制的內(nèi)容更加成熟，所述方案對于2019年樓市定調(diào)有積極的作用。

21世紀經(jīng)濟報道注意到，近期，多個熱點城市在部署2019年住房工作時，強調(diào)了“一城一策”概念。

1月18日召開的浙江省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上提出，浙江將加快建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，杭州、寧波將研究制訂“一城一策”方案。1月17日，河南省十三屆人大二次會議召開記者會，河南省住建廳副廳長張達表示，2019年，河南省將繼續(xù)落實房地產(chǎn)市場調(diào)控城市政府主體責任制，堅持因地制宜、綜合施策，實行“一城一策”。稍早些時候的福建省兩會也提出，福州、廈門擬編制“一城一策”實施方案。

有分析人士指出，在中央經(jīng)濟工作會議提出“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任”的背景下，地方政府擁有更大“因城施策”空間的同時，中央也會加強對各地住房市場的監(jiān)控和問責機制。

倪鵬飛指出，中央經(jīng)濟工作會議，和住建部全國工作會議關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的整體思路，一個是房租不漲，第二個是因城施策，第三個穩(wěn)預期，穩(wěn)房價，穩(wěn)地價。“中央對各地住房市場監(jiān)控和問責機制沒有改變，如果一些地方超出合理區(qū)間，中央肯定還會啟動各種措施。”

而同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉則向21世紀經(jīng)濟報道表示，方案的試點和實施，要形成比較成熟的體系有效的執(zhí)行，或還需要5到8年時間。