房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率，即全行業(yè)土地購(gòu)置金額占銷售金額比值正繼續(xù)回升。該數(shù)據(jù)已從2016年的 5.96%相對(duì)低點(diǎn)一路攀升至2018年1-9月的25.7%。

央行也注意到房地產(chǎn)行業(yè)杠桿風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。近日，央行發(fā)布《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告(2018)》(下稱“報(bào)告”)明確指出，我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)總體可控，但部分房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)率過(guò)高等風(fēng)險(xiǎn)要關(guān)注。

銷售放緩正加大房企杠桿風(fēng)險(xiǎn)。新城控股集團(tuán)有限公司副總裁歐陽(yáng)捷在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，“整體上看，房企壓力在變大，但比較緩慢。少數(shù)房企肯定面臨巨大壓力，不排除明年爆雷。”

去杠桿的基本邏輯

無(wú)論是居民還是房企層面，去杠桿都已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的基調(diào)。中國(guó)人民銀行于11月初發(fā)布了《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告(2018)》更直觀反映了去杠桿背后的風(fēng)險(xiǎn)邏輯。也暗示了房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控未來(lái)走向。

報(bào)告稱，我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行審慎的住房信貸政策，平均首付比例34%以上，且銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款不良率明顯低于整體貸款不良率，房地產(chǎn)信貸質(zhì)量較好，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)總體可控。但不容忽視的是，近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)高杠桿發(fā)展模式和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲并存，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有所上升，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)可能通過(guò)多種渠道影響金融體系，須予以高度關(guān)注。

實(shí)際上，從2018年以來(lái)，我國(guó)房貸都處于收緊狀態(tài)?！爱?dāng)下整體房地產(chǎn)貸款依然處于相對(duì)緊張狀態(tài)，尤其是各地公積金貸款明顯收緊，這導(dǎo)致各地商業(yè)貸款需求上漲。這些導(dǎo)致2018年四季度房貸利率將依然維持當(dāng)下水平，大幅上漲或者下行的可能性都不大。從居民戶中長(zhǎng)期貸款看。2018年前三季度出現(xiàn)了明顯的下調(diào)，從4.2萬(wàn)億下調(diào)了8.8%。這也是最近多年的首次明顯房地產(chǎn)貸款收緊。”中原地產(chǎn)分析師張大偉表示。

張大偉表示，房貸是影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的最關(guān)鍵指標(biāo)。從全國(guó)市場(chǎng)看，特別是一二線城市，房貸開始明顯萎縮，這也是部分城市房?jī)r(jià)漲幅放緩最主要原因。房貸逐漸趨緊，這有利于房地產(chǎn)調(diào)控的落地，收緊房貸疊加房地產(chǎn)調(diào)控這對(duì)房?jī)r(jià)上漲作用更明顯。

根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，截止到2018年9月末，個(gè)人住房貸款余額已達(dá)24.97萬(wàn)億，9月新增個(gè)人房貸加權(quán)平均利率為5.72%，6月份加權(quán)平均利率為5.60%，比3月份上升0.18個(gè)百分點(diǎn)。而2017年9月加權(quán)平均利率為5.01%，12 月加權(quán)平均利率為5.26%

房企杠桿預(yù)警

海通證券報(bào)告顯示，2018 年三季度末A股地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)比率是1.48 倍。2018年三季度末A股地產(chǎn)企業(yè)有息負(fù)債率為239.2%，當(dāng)前開發(fā)商的負(fù)債水平處于持續(xù)回升態(tài)勢(shì)。

房企杠桿預(yù)警也在央行此次報(bào)告提示中。報(bào)告稱，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)率較高，融資方式復(fù)雜。部分房企的土地競(jìng)買保證金也來(lái)自外部融資，購(gòu)地資金杠桿率達(dá)到7~8 倍，嚴(yán)重違反了自有資金購(gòu)地的要求。較高的負(fù)債率增加了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的順周期性，削弱了其應(yīng)對(duì)行業(yè)波動(dòng)的能力。此外，部分房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道存在業(yè)務(wù)模式復(fù)雜、多層嵌套、明股實(shí)債的情況，加大了監(jiān)管部門掌握資金真實(shí)流向的難度，削弱了監(jiān)管效果。而房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)多種方式影響金融體系。

“報(bào)告點(diǎn)出了三個(gè)問(wèn)題。第一是高杠桿拿地的風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)成為房地產(chǎn)領(lǐng)域和開發(fā)商領(lǐng)域的重要風(fēng)險(xiǎn)。該做法也使房企面臨更大的經(jīng)營(yíng)壓力;第二是房企的融資模式更加復(fù)雜，導(dǎo)致監(jiān)管方面也遇到了很多困難，這使得部分金融風(fēng)險(xiǎn)還沒(méi)有完全暴露出來(lái);第三是當(dāng)前企業(yè)的負(fù)債壓力繼續(xù)增加，使得降低負(fù)債規(guī)模依然成為一個(gè)重要的任務(wù)?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波則認(rèn)為，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)依然處于可控區(qū)間，但對(duì)于房企的高負(fù)債率表現(xiàn)出明顯的預(yù)警性，尤其是房企融資的監(jiān)管提出了較強(qiáng)的關(guān)注。有兩點(diǎn)值得關(guān)注，其一是關(guān)于房企的融資渠道監(jiān)管未來(lái)可能會(huì)有所加強(qiáng)，重點(diǎn)會(huì)監(jiān)管資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)，并可能加大對(duì)于違規(guī)金融機(jī)構(gòu)的處罰力度;其二是房產(chǎn)調(diào)控不放松的大背景下，針對(duì)房企的融資仍然不會(huì)“網(wǎng)開一面”，更多上市房企通過(guò)發(fā)債等再融資方式或被暫停審核，目前融資成本不斷偏緊的現(xiàn)狀仍將持續(xù)。

從58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年房企的融資壓力明顯大于去年，央行不斷降準(zhǔn)，本對(duì)樓市或形成一定資金層面利好，但房企再融資受阻則在很大程度上抵消了這一利好。2018年房企密集融資就是來(lái)源于資金壓力，一方面要規(guī)?；?，不進(jìn)入頭部企業(yè)陣營(yíng)生存壓力巨大;另一方面又缺錢實(shí)現(xiàn)規(guī)?；槍?duì)中小房企的各種資金支持明顯不如頭部房企，不得不想盡一切辦法去融資。

“2019年預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模化趨勢(shì)仍將持續(xù)，中小房企面臨生死考驗(yàn)。中小型房企融資狀態(tài)非常不樂(lè)觀，更多小型房企會(huì)選擇和中大型房企合作開發(fā)或被并購(gòu)等方式繼續(xù)生存或離場(chǎng)?！睆埐ū硎?。

目前房地產(chǎn)行業(yè)融資違規(guī)動(dòng)作已經(jīng)基本消除，房企已經(jīng)回到了表內(nèi)融資為主，其它資金渠道不斷收緊，房企無(wú)法開展股權(quán)類融資，有息負(fù)債率有回升趨勢(shì)。整體看，目前房企壓力在加大，不排除明年出現(xiàn)少數(shù)爆雷房企。比如有息負(fù)債率高，并且現(xiàn)金不足的，同時(shí)資金回籠慢的。

易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭擔(dān)心，開發(fā)商此時(shí)面臨的是全國(guó)大行情，即這輪房?jī)r(jià)漲得時(shí)間長(zhǎng)、幅度大，同時(shí)房企拿地又非常激進(jìn)。調(diào)控整體趨嚴(yán)未有松動(dòng)，因此在市場(chǎng)降溫初期，開發(fā)商感到資金緊張。預(yù)計(jì)明年一些負(fù)債率高的中大型也可能會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題。具體表現(xiàn)就是被迫賣掉大量股權(quán)，甚至有些會(huì)倒閉。

報(bào)告顯示，未來(lái)4年是房企償債兌付高峰。2018下半年到2021年是集中兌付期，規(guī)模分別為2.9萬(wàn)億、6.1萬(wàn)億、5.9萬(wàn)億和3.4萬(wàn)億，2022年及以后總計(jì)僅0.9萬(wàn)億。其中，規(guī)模最大的銀行和非銀金融機(jī)構(gòu)貸款在未來(lái)4年集中到期;公司債2015-2016年集中發(fā)行，也從2018年下半年開始密集到期。