機構測算長租公寓市場年租金規(guī)模將過萬億，這或許是更多長線資本進入的主要原因之一。

日前，仲量聯行(紐交所交易代碼：JLL)發(fā)布了最新研究報告《中國長租公寓市場：新挑戰(zhàn)，新機遇》(簡稱“報告”)。報告主要研究分析了中國的集中式長租公寓(以下簡稱“長租公寓”)市場并指出，預計至2022年底，北京、上海、廣州、深圳、杭州和成都六個城市建成并投入運營的長租公寓將達75.6萬套。這相對于截至2018年上半年，六個城市已開業(yè)長租公寓總存量約為13.5萬套而言，意味著，未來4年國內長租公寓存量將實現5.6倍增長。

其中上海將成為未來主要長租公寓投資城市，預計會有更多長線資本進入該市場。其中國內險資與國企及大型開發(fā)商的合作機會將增多，而外資長線資本也有望攜手海外公寓運營商登陸上海。截至2018年上半年，進入上海長租公寓市場的主要品牌有22個，開業(yè)項目數量約160個，總體量為3.49萬套。與此同時，截至2018年上半年，北京的長租公寓總體量為1.7萬套，廣州為1.92萬套，深圳為3.05萬套，杭州為2.4萬套，成都則為0.91萬套。從未來供應看，各地政府都大大提高了未來五年土地出讓中租賃住宅用地的比例。

公開資料顯示，上海的非戶籍常住人口約為973萬，占常住人口的40%。大量外來勞動力不僅為上海的經濟發(fā)展提供了保障，也為當地租房市場帶來大量需求。

上述報告還指出，中國的住房租賃市場是一個服務于超過2億人口、年租金規(guī)模過萬億元的市場。近十年間，中國的流動人口進一步向一、二線城市聚集，并呈現出年齡低、租房需求大、租賃周期長等特點。

比如，在一、二線城市高房價和嚴格限購政策下，租房期限延長正成為越來越多年輕人的選擇。截至2017年末，四個一線城市的平均房價收入比高達34.9年(注：房價收入比=(一手住宅成交均價×套均面積)/ (城鎮(zhèn)人口年可支配收入×城鎮(zhèn)戶均人口) 。尤其是自2015年末以來， 隨著房價加速上升、首付比例提高以及房貸利率上浮，購房每月還款和同等面積住所的月租金之間的差距急劇擴大， 使得此前尚未購房的人群更糾結何時如市購房，在購房與租房之間搖擺不定;限購政策的日趨嚴格也意味著外來人口的租賃需求年限延長。

仲量聯行認為，在過去的三年里，長租公寓在中國的主要城市迅速從“引入期”邁入“發(fā)展期”末端，目前已進入快速成長期。但是，市場何時能真正度過“快速成長期”，并進入“成熟期”，則取決于諸多條件。一個關鍵的因素是，由于傳統商品住宅用地價格較高，長租公寓的租金回報率不足2%，遠低于融資成本。

結合美國和日本這兩個長租公寓發(fā)展較為成熟市場的發(fā)展經驗，宏觀基本面、租客權力保障、資產可得性及價格、金融與稅收以及市場透明度這五大因素將會成為中國長租公寓市場下階段發(fā)展的助推器。目前市場及政策只滿足了部分條件，還有許多條件有待中長期去實現。

比如租賃人口作為發(fā)展長租公寓市場的基礎，中國的千禧一代人數約為4億，是美國的5.3倍。而目前美國長租公寓存量約2000萬套，中國僅為美國的百分之一 。仲量聯行指出，中國長租公寓市場的未來發(fā)展前景具備廣闊的人口基礎。

“由于傳統散租市場存在租期不穩(wěn)定、信息不對稱等諸多痛點，長租公寓市場近年來在人口結構調整、購房門檻升高、政策支持和資本助力四大因素的作用下迅速發(fā)展。中國擁有廣闊的租賃人口、但短期內有效供應相對短缺。”仲量聯行中國研究部總監(jiān)姚耀認為，“隨著政府對支持性政策的不斷探索，以及各參與主體利用自身優(yōu)勢共同合作，中國長租公寓投資市場有望迎來新一輪機遇?！?