在6月3日國務(wù)院新聞辦公室就廣東改革開放和創(chuàng)新發(fā)展情況舉行的發(fā)布會上，中共廣東省委副書記、省長馬興瑞表示，將加快粵港澳大灣區(qū)國際科技創(chuàng)新中心建設(shè)。

此外，馬興瑞指出，要加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，推動廣東制造向廣東創(chuàng)造、高速增長向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。

隨著粵港澳大灣區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，制造轉(zhuǎn)向創(chuàng)造成為灣區(qū)發(fā)展的題中應(yīng)有之義。

在中國(深圳)綜合開發(fā)研究院副院長曲建看來，從國際供應(yīng)鏈分工看，粵港澳大灣區(qū)未來產(chǎn)業(yè)將會是向上游發(fā)展，提高技術(shù)研發(fā)和產(chǎn)品設(shè)計能力;在中游精選，從事制造、創(chuàng)造增加值最大的環(huán)節(jié);而下游環(huán)節(jié)則可能要分撥出去，騰出空間。

“在這個過程中，香港、澳門、深圳、廣州四城一線構(gòu)成創(chuàng)新帶，像深圳等城市要做的就是對園區(qū)重新規(guī)劃，運營水平重新設(shè)計、產(chǎn)業(yè)重新升級，推動新產(chǎn)業(yè)新功能進(jìn)入?！鼻ㄔ?月2日對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，與此同時，如何將過去低效存量工業(yè)用地方式盤活成為承載產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的助力(即“工改工”)，成為一個需要思考的問題，在這其中也會催生一系列新機遇。

“工改工”逐漸回歸產(chǎn)業(yè)升級本質(zhì)

所謂“工改工”，就是將存量低效的工業(yè)用地再開發(fā)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。從狹義上看，“工改工” 包括城市更新、拆除重建、綜合整治，以及綜合整治加拆除重建。時下最新的則是，將現(xiàn)有存量工業(yè)用地或舊工業(yè)區(qū)，升級改造為用地性質(zhì)為新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)，或普通工業(yè)用地加新型產(chǎn)業(yè)用地(M1+M0)的新興產(chǎn)業(yè)園。

通過“工改工”，土地的空間形態(tài)能夠多元化，包括新興產(chǎn)業(yè)用房、配套商業(yè)、配套宿舍等多種物業(yè)形態(tài)都能夠納入其中。自2007年起，雖然時間節(jié)點略有不同，但灣區(qū)的主要城市都在不同程度上開展著“工改工”，而驅(qū)動“工改工”深入發(fā)展的則是產(chǎn)業(yè)升級。

從各地政策來看，鼓勵“工改工”，重心轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)成為主要趨勢。從灣區(qū)城市最新的政策來看，廣州在2019年加大了對舊廠房更新的支持力度，從2017年舊政的按照市場評估地價40%計收出讓金，改為無需繳交土地出讓金，同時移交公益性用地也只需要按控規(guī)(控制性詳細(xì)規(guī)劃)移交。東莞也在繼2018年9月出臺《創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)管理暫行辦法》，成為中國首個將M0管理辦法較為完整地寫入地方性政策規(guī)章的城市之后，在2019年5月出臺的《關(guān)于拓展優(yōu)化城市發(fā)展空間加快推動高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》(又稱東莞市政府“一號文”)當(dāng)中，提出將強化新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)政策激勵。

深圳則略有不認(rèn)同，在過往媒體報道中，深圳近期的“工改工”政策被稱為“史上最嚴(yán)”，這主要是由于過去“工改工”發(fā)展過于迅速，帶來了系列亂象。廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造協(xié)會副會長、合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇認(rèn)為，按照政策劃分時間段，深圳“工改工”進(jìn)入了3.0時代，或者說“管制時代”。

具體來說，羅宇向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者分析稱，在2007年工業(yè)區(qū)升級改造政策出臺開啟“工改工”序幕后，至2013年深圳“1+6”政策(包括《深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的意見》等7份文件)出臺，當(dāng)時項目主要是“一事一議”，這是“工改工”1.0時代。

而在“1+6”政策出臺后，到2018年6月深圳發(fā)布《深圳市綜合整治舊工業(yè)區(qū)升級改造操作規(guī)定(征求意見稿)》(以下簡稱“《征求稿》”)，深圳“工改工”的項目個數(shù)和面積都全面爆增，羅宇指出，這個可以說是2.0的時代，但也就是在這個時期，市場上出現(xiàn)了拿著產(chǎn)業(yè)用房的指標(biāo)做公寓，賣使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的亂象，甚至在某種意義上違背了“工改工”的初衷，驅(qū)逐了產(chǎn)業(yè)。

而在“工改工”3.0時代，羅宇認(rèn)為，這體現(xiàn)在政府監(jiān)管政策加碼，開發(fā)商若產(chǎn)業(yè)運營能力缺失與融資成本不匹配，將導(dǎo)致“工改工”項目實施風(fēng)險極大。從政策來看，深圳在2018年6月發(fā)布《深圳市綜合整治舊工業(yè)區(qū)升級改造操作規(guī)定(征求意見稿)》，鼓勵舊工業(yè)區(qū)進(jìn)行綜合整治，隨后又陸續(xù)發(fā)布《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法》、《深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理辦法》(修訂稿)等一系列嚴(yán)控政策，這表明要嚴(yán)控工改用途以及實施工改工全流程產(chǎn)業(yè)監(jiān)管，工改工回歸產(chǎn)業(yè)升級本質(zhì)。

羅宇指出，在新政策周期下，“工改工”正回歸到產(chǎn)業(yè)升級加運營優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的狀態(tài)，要做好“工改工”發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)，則必須租售并舉、綜合地價成本低、運營能力及產(chǎn)業(yè)資源整合能力強、資金成本低，并愿意通過培育企業(yè)成長收獲高額回報。

隨著粵港澳大灣區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，制造轉(zhuǎn)向創(chuàng)造成為灣區(qū)發(fā)展的題中應(yīng)有之義。(IC photo)

助力灣區(qū)產(chǎn)業(yè)升級，整合資源是關(guān)鍵

如果說在過去企業(yè)愿意做“工改工”的驅(qū)動力，主要是想通過“工改工”賺房地產(chǎn)的錢，那么在回歸產(chǎn)業(yè)屬性后，如何通過產(chǎn)業(yè)賺錢則是目前企業(yè)在灣區(qū)做“工改工”亟待思考的問題。

羅宇認(rèn)為，在當(dāng)下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)或產(chǎn)業(yè)空間所服務(wù)的人才、勞動群體已發(fā)生改變，它們已經(jīng)成為承載了大量快速成長型企業(yè)成長的平臺。

“相比傳統(tǒng)制造業(yè)需要的普通廠房，和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)所需要的寫字樓，現(xiàn)代戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和未來產(chǎn)業(yè)對于產(chǎn)業(yè)空間的需求不僅僅是新型產(chǎn)業(yè)空間，還需要政府的政策扶持、資本投入、配套服務(wù)、研發(fā)技術(shù)創(chuàng)新，這使得要素資源的整合顯得非常重要”，羅宇說。

在曲建看來，在當(dāng)今的時代背景下，加上中美“貿(mào)易戰(zhàn)”，全球的供應(yīng)鏈都在發(fā)生重組，而粵港澳大灣區(qū)也急需尋找產(chǎn)業(yè)新的增長動能。他指出，灣區(qū)過去主要依靠勞動力和包括土地等資本投入，如今要迅速拉升到靠科技進(jìn)步、教育創(chuàng)新、制度創(chuàng)新這三個領(lǐng)域因素推動下的經(jīng)濟增長。

在這個情況下，曲建指出，灣區(qū)的產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到了科技創(chuàng)新合作的階段，在已有中游的制造業(yè)和下游的服務(wù)業(yè)的情況下，需要在上游的科技創(chuàng)新上下功夫。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)也面臨著同樣的問題，曲建指出，在過去的幾年時間中，勞動密集型企業(yè)尤其是加工組裝的企業(yè)為了降低成本，開始向外布局，與灣區(qū)外的城市甚至與東南亞的企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)能合作?！膀v籠換鳥”間，帶來了“工改工”的機遇，尤其是在《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》落地后，更是可以從中尋找到“工改工”發(fā)展的方向，尋找到盈利模式。

曲建認(rèn)為，在對園區(qū)重新規(guī)劃、運營水平重新設(shè)計以及產(chǎn)業(yè)重新規(guī)劃的過程中，新產(chǎn)業(yè)新功能進(jìn)入園區(qū)主要在五個方面：產(chǎn)業(yè)定位向知識密集型產(chǎn)業(yè)全面轉(zhuǎn)型;空間形態(tài)向集約化城市產(chǎn)業(yè)綜合體轉(zhuǎn)型;單一生產(chǎn)功能向多元社區(qū)功能轉(zhuǎn)變;從無意識保護(hù)向低碳節(jié)能環(huán)保轉(zhuǎn)變;從物業(yè)服務(wù)向產(chǎn)業(yè)運營增值轉(zhuǎn)變。

然而，目前“工改工”雖然有著灣區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的機遇，卻也有著一系列的難題。深圳市合一產(chǎn)業(yè)運營有限公司總裁金鑒指出，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目，它的項目周期都比較長，項目融資面臨困難。加上有的項目方對項目運營模式、融資模式、盈利模式不確定，對產(chǎn)業(yè)定位不夠差異化，不知道自身的客群在哪里等等，在“工改工”機遇到來的時候，往往難以做好。

金鑒表示，作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一個類型，當(dāng)下的“工改工”項目需要有著準(zhǔn)確的產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)集群的設(shè)計，以現(xiàn)有的資源思考未來想要打造的集群規(guī)模，并通過將現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)做好之后，在目前中國資產(chǎn)證券化的機遇下，做好資產(chǎn)價值的同時，通過REITs將重資產(chǎn)“變輕”。

華夏銀行深圳蛇口支行行長林清也表示，目前工業(yè)地產(chǎn)在海外市場REITs比較多，目前中國尚處于起步階段，未來有很大的想象空間。要在灣區(qū)做好“工改工”，則需要打造“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)+金融+運營”的生態(tài)圈，才能更好地把“工改工”產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)落地。

羅宇指出，從生產(chǎn)要素的角度來看，土地只是做“工改工”工業(yè)地產(chǎn)其中的一個環(huán)節(jié)，更重要的是技術(shù)、資本、勞動力、人才。但目前從科技成果產(chǎn)生到與資本、市場對接等諸多環(huán)節(jié)上，還需要加強，創(chuàng)新生態(tài)也還在完善之中。

“美國北卡羅來納州的三角洲研究院和新加坡啟奧生命科學(xué)園，都有很好的人才扶持解決人才需求，還有從研發(fā)到小試、中試、量產(chǎn)全鏈條服務(wù)功能和基礎(chǔ)設(shè)施配套，這些都是值得我們借鑒和學(xué)習(xí)的。”羅宇說。