近日，各地關(guān)于樓市調(diào)控的喊話不斷。

根據(jù)河北日?qǐng)?bào)的消息，日前，河北省住建廳轉(zhuǎn)發(fā)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，強(qiáng)調(diào)要認(rèn)真落實(shí)穩(wěn)房?jī)r(jià)、控租金，降杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)任務(wù)。

而北京則在6月19日發(fā)布了《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書(2018)》，提出要完善調(diào)控政策措施，提升精準(zhǔn)調(diào)控水平，滿足首套剛需，支持改善需求，遏制投機(jī)炒房。

而在自貿(mào)區(qū)消息出爐后，就一直嚴(yán)控樓市的海南，其省委副書記、省長(zhǎng)沈曉明在近日接受媒體專訪時(shí)表示，海南要有“壯士斷腕”的勇氣和決心，堅(jiān)決減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴。

這與近期樓市的異動(dòng)有關(guān)。在“930”開啟的調(diào)控浪潮持續(xù)近兩年后，一度處在下行周期的樓市，卻在近期出現(xiàn)了微妙的變化。

一方面，輪動(dòng)效應(yīng)下的樓市末端，三四線城市在土地市場(chǎng)、去庫(kù)存等方面保持相對(duì)較高的熱度。但另一方面，與過往周期規(guī)律不同的是，成都、青島、沈陽、大連等二線城市在各種調(diào)控對(duì)沖政策的作用下，5月也進(jìn)入房?jī)r(jià)領(lǐng)漲城市行列。

這樣的背景下，多家機(jī)構(gòu)均作出了各地即將開啟新一輪樓市調(diào)控的預(yù)測(cè)。而這一輪調(diào)控將會(huì)與之前的政策呈現(xiàn)哪些不同，將會(huì)有哪些新的抓手，成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

三四線樓市輪動(dòng)上漲

6月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布5月宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。在需求端，5月單月的商品房銷售面積達(dá)到1.42億平方米，比4月增長(zhǎng)了17.5%，同比增長(zhǎng)8%。

價(jià)格方面，易居研究院發(fā)布的百城房?jī)r(jià)報(bào)告顯示，5月，其監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為12514元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.7%，同比增長(zhǎng)11.3%。

其中，一線、二線、三四線城市新房成交均價(jià)同比增幅分別為3.2%、14.0%和11.8%。漳州、金華、莆田等三四線城市，是房?jī)r(jià)同比增幅最大的城市。

在一線城市中，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，北京市一手房在2018年除2月以外持續(xù)上揚(yáng)，二手房從持續(xù)了近一年的環(huán)比下降開始轉(zhuǎn)為上漲。

這甚至在租賃市場(chǎng)也有所體現(xiàn)。鏈家的數(shù)據(jù)顯示，5月，北京鏈家房源單平米租金同比上漲14.2%，環(huán)比上漲2.4%，近三月租金環(huán)比漲幅呈擴(kuò)大趨勢(shì)。

與此同時(shí)，供給端的數(shù)據(jù)繼續(xù)旺盛。前5月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資41420億元，同比名義增長(zhǎng)10.2%，增速連續(xù)三個(gè)月維持10%以上。而房企購(gòu)地面積增速，由前4月的-2.1%，轉(zhuǎn)為2.1%。房企施工面積和新開工面積增速也均有所擴(kuò)大。

另外，土地市場(chǎng)的熱度也還在持續(xù)。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2018年1-5月，全國(guó)300城市土地出讓金總額為15887億元，同比增加約38%。

其中，由于很少有限價(jià)政策，三四線城市的土地市場(chǎng)在房企“外溢”過程中持續(xù)火熱。5月，三四線城市完成土地出讓金為1654億元，環(huán)比增加66%;此外，成交樓面均價(jià)、土地平均溢價(jià)率等各項(xiàng)數(shù)據(jù)的增長(zhǎng)率都明顯高于一二線城市。

“主要原因是需求在多重因素刺激下被放大，導(dǎo)致了市場(chǎng)供需失衡?！弊〗ú孔》空邔＜椅瘑T會(huì)副主任顧云昌告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

在顧云昌看來，盡管出現(xiàn)了樓市的整體回調(diào)，但不同城市的情況仍有所不同。一方面，目前使用較廣的限價(jià)等行政調(diào)控手段，放大了購(gòu)買新房的投資收益，激發(fā)了購(gòu)房需求，另一方面，一些二三線城市的人才政策吸引了外來住房需求釋放。

而對(duì)于三四線城市，顧云昌用“舞龍”來形容樓市的輪動(dòng)效應(yīng)，龍頭的一線城市整體還處在市場(chǎng)低迷期，但龍尾末端的三四線城市，則還處在尚未開始下行的高峰狀態(tài)。

調(diào)控需要“調(diào)和控”

多位受訪人士均指出，調(diào)控政策的走向，與資金面的收緊，將會(huì)決定目前微妙的樓市在接下來一段時(shí)間的走勢(shì)。

資金層面，華泰證券指出，在融資端持續(xù)收緊的情況下，政府和房企之間的價(jià)格博弈可能發(fā)生變化。一方面，房企為加速資金回籠，可能在價(jià)格方面做出讓步;另一方面，政府也有意通過擴(kuò)大供給，緩解熱點(diǎn)城市的供需缺口，避免一二手房?jī)r(jià)倒掛所帶來的投機(jī)過熱。

而顧云昌則表示，三四線城市此輪上漲得益于貨幣化棚改所釋放的購(gòu)買力，但隨著去庫(kù)存的深化，貨幣化棚改在部分城市的補(bǔ)貼力度可能減小，而此類城市的土地市場(chǎng)當(dāng)前處于高位，土地供應(yīng)相對(duì)充足，補(bǔ)貼資金的減少可能會(huì)對(duì)未來的需求造成很大壓力。

而在調(diào)控層面，政策的范圍和深度，也被認(rèn)為將會(huì)有所變化。

易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，5月，7個(gè)本輪調(diào)控較嚴(yán)的三四線城市(限購(gòu)或限貸)新建商品住宅成交面積約272萬平方米，環(huán)比減少2%，同比增加20%;11個(gè)本輪未調(diào)控或弱調(diào)控(僅限售)的三四線城市新建商品住宅成交面積約580萬平方米，環(huán)比增加20%，同比增加16%。

因此，限購(gòu)和限貸等較為嚴(yán)厲的調(diào)控措施，被認(rèn)為將可能在一些熱點(diǎn)三四線城市加以實(shí)施。

同時(shí)，調(diào)控的深化也在不斷從文件走向落實(shí)。此前中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，樓市調(diào)控應(yīng)當(dāng)注重“調(diào)和控”兩個(gè)方面，一方面要控制市場(chǎng)情緒和預(yù)期，另一方面，更要調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加有效供給。部分城市只注重“控”而忽視了“調(diào)”，是市場(chǎng)過熱的主要原因。

這也是一些城市目前調(diào)控政策轉(zhuǎn)向的重點(diǎn)。上述河北文件指出，熱點(diǎn)城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建設(shè)用地的比例建議按不低于25%安排。

而在6月5日，深圳住建委發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(征求意見稿)》，則將人才房、公租房、安居房和商品房的比例定為2∶2∶2∶4，多元化住房供應(yīng)體系的思路十分清晰。

一周前，全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任、原中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任楊偉民在公開演講時(shí)提出，房地產(chǎn)市場(chǎng)累積了一些風(fēng)險(xiǎn)，目前行政性措施已經(jīng)不能根治，必須在六方面同步加快改革。包括改革政府壟斷住宅用地體制、改革房地產(chǎn)商壟斷住宅供應(yīng)的體制、改革售多租少的結(jié)構(gòu)并實(shí)行租購(gòu)?fù)瑱?quán)制度、改革房地產(chǎn)稅、改革住房公積金制度和改革農(nóng)村土地制度六個(gè)方面。